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あなたはどれ位物件を所有しますか?

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

突然ですが

あなたは物件を買ったらどれ位の期間所有されますか?

 

私は大体5年程度のスパンで物件を所有しています

 

なぜなら

私が所有する物件の築年数はほとんどが築22年以上の耐用年数オーバー

なので減価償却期間は4年(もっと伸ばす方法もありますが)

なので多5年ほど経てば減価償却期間が切れてきてしまいます

(減価償却に関して分からない方はこの記事を参考にして下さい)

 

そうなれば経費が減って

税金が高くなってしまいます

なのでそのタイミングで売却するのが理由の1つ

 

そしてもう一つの理由が譲渡税ですね

この譲渡税に関しては勘違いしている人もいるので

最後までしっかり読んでください

 

譲渡税は個人の場合にかかってきて

5年未満の短期で売却する場合は39%

5年以上で売却する場合は20%の税率が売却した際の利益にかかります

 

なので5年未満で売却した場合は利益をほとんど税金で持っていかれる事になるんですね

しかもここで注意して頂きたいのが!

売却したタイミングで5年経っていれば長期譲渡と勘違いする人がいますが

そうではありません

 

売却した年の1月1日に5年を経過していなければいけないので

実質6年近く保有しなければ長期譲渡にはならないんですね

ここを間違うだけで20%近く税金が変わってきますから気を付けましょう

 

なので個人の場合は実質6年程度保有する事になるのですが

この6年って結構長い!

 

私も6年保有しましたが結構長かったですね

中にはそんなに売却まで待てない人もいるでしょう

 

また物件価格にもある程度のサイクルがあるので

物件価格が高いタイミングで売りたいなんて事もあると思いますが

このように個人所有の場合は短期譲渡の縛りがあります

 

なのでそのような人は

法人で物件を購入すると良いと思います

法人ではそもそも譲渡税の概念などは無く売却益は全て法人の売り上げです

なので経費で相殺させる事も出来るんですよね

(個人の場合は分離課税になるので不動産の経費と相殺する事は出来ません)

 

なので法人では売却がしやすいんです

そこで中にはこんな人がいます

「法人で物件購入し短期での売却をしていきたい」

ここで気を付けて頂きたいのが

買った値段ー売った値段=利益

では無いという事です

 

購入時には仲介手数料、登記費用、不動産取得税など諸経費がかかります

売却時も仲介手数料がかかりますし利益が出ていればそこに税金もかかります

 

なので実際に手元に残るお金って結構減ってしまうんですよね

転売をするにはかなり安く仕入れなければいけませんが

投資初心者の人でそこまで安く仕入れるのはかなり難しいです

 

また転売を繰り返す場合は宅建業の免許が必要です

宅建業の免許は宅建の資格ではありません

 

業者免許と言われるもので事務所を用意したり

宅建の有資格者がいなければいけないなどの条件があります

また保証協会への加入金などで150万程度の費用がかかります

 

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Comment

  1. じゅん より:

    5年スパンぐらいで回していくのが健全かもですね。良い物件は長く保有したいと考えてしまいますけど。

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