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不動産投資の融資と据え置き期間 

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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空き家を購入してリフォームし賃貸客付けをする場合

実際にお客さんが付いて賃料が発生するまで

結構時間がかかるんですよね(^^;

実は賃料収入が発生するまで意外と時間がかかる

入居付けの早い物件であっても物件購入から賃料収入が発生するまで早くて3か月

繁忙期前など業者が忙しい時期でリフォームに時間がかかったり

客付けに苦戦すれば半年程度かかる事もあると思います

 

これは実際にやった事がある人なら身に染みてわかりますよね

逆にオーナーチェンジはこういった期間無くすぐに賃料収入が発生するので楽です

 

なので空き家の戸建を賃貸転用させる場合

融資を引く際に必ず設定してほしいものがあります

 

それは元金返済の据え置き期間

据え置き期間とは?

融資を引いた場合仮に賃料収入が発生していなくても

返済は待ってはくれません。

基本借りた翌月から返済は始まります

 

なので賃貸が付いていない状況で返済が始まれば

ドンドン銀行の残高は減っていく事になります

 

ここでキャッシュに余裕があれば良いですが

自己資金がカツカツの場合はかなり厳しい状況になってしまいます

 

ですから

融資を引く際に据え置き期間を設定してもらうのです。

これは融資の申し込み用紙に記入欄がある場合もあれば

担当者に言う事設定してもらえます。

 

そうする事で普通なら元金+利息の返済となるのですが

据え置き期間を設定すると利息の支払いのみで済みます

 

かなり負担が減るんですよね

据え置き期間は何カ月で設定すべきか?

据え置き期間に関しては以下の3つのポイントを考える必要があります

・いつからリフォームに入ってもらえるか?

・リフォームにどれくらいの期間がかかるか?

・賃貸の募集開始後どれくらいで客付け出来るか?

いつからリフォームに入れるか?

リフォーム業者さんも繁忙期前などの忙しい時期は直ぐに工事に入ってもらえません

また昨年の台風のように有事の際はリフォームに関して数カ月待ちみたいな状況もありました

なのでその辺の状況を事前に確認しておく必要があります

 

リフォームにどれくらいの期間がかかるのか?

大がかりな工事でなければ

基本リフォームに入ってから一か月が目安ですね

ただDIYする場合は完工するまでに時間がかかるケースが多いので

長く見積もっておいた方が良いですね

 

客付けまでにどれくらいかかるのか?

これは時期にもよりますね

繁忙期はやはり決まるまでの時間が早いですし、閑散期は決まりづらいです

また大家さんの力、物件の魅力度、客付け業者さんの力によっても入居が決まるまでの期間に大きな差があります

なので特に投資初心者の場合は長めに見積もっておいた方が良いでしょう

 

据え置き期間の目安は3~6か月のイメージですがマックスで1年程度は設定出来ます

ただ1年とか長い据え置き期間を言ってしまうと

「そんなに客付けまでに時間がかかるの?」と思われて

逆に融資審査に影響が出てしまえば元も子もないので

6カ月程度のが無難ではないかと思います

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

Comment

  1. じゅん より:

    空室期間半年でもキャッシュフローが回る物件であれば、安泰ですよね。その物件に頭金2割とか入れて運営すれば、負ける可能性はかなり低くできますね。

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