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任意売却物件を安く購入するには?

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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物件を検索していると

物件の備考欄に「債権者の承認が必要」などの文言を見る事があります

それは俗にいう任意売却(任売)物件です

任意売却物件とは

ローンの返済が滞ってしまい銀行もしくは債権回収業者(サービサー)

に物件を差し押さえられて売りに出されている物件なんですよね

 

競売の一歩前の状態

というとわかりやすいかもしれません

 

そのため安い価格で物件が売りに出されることが度々あります

そのような状況ですから価格交渉もしやすいんですよね

 

ただこの任売物件も何でも安く買える訳ではありません

安くなりやすい任売物件と安くなりにくい任売物件があります

安くなりにくい任売物件

安くなりにくいのは以下の3つのケースです

・残債が売却価格と同程度ある場合

・債権者が複数いる場合

・売りに出て間もない場合

それぞれ説明していきますね

・残債が売却価格と同程度ある場合

基本物件を売却する際物件についている抵当権を外さなければ売却する事が出来ません

この場合売却価格以上で売らなければ残債が無くならず抵当を外す事が出来ないので価格交渉しても安くはなりません

 

ただ任売の場合は債権者によっては残債に届かなくても抵当権を外してくれるのですが

債権者も極力全額回収したい訳なので売却価格と同等の残債の場合はなかなか値を下げてくれない事も多いです

 

・債権者が複数いる場合の任売物件

価格交渉する場合に債権者が複数いると1社がOK出してももう1社もOKでなければ話はまとまりません

なので価格交渉がしづらいです

 

そして買い付けが通った後も何かと時間がかかります

私の場合は買い付けを入れてから債権回収業者(2社)の承諾を得て決済するまでに4か月位かかりました。

 

・売りに出して間もない任売物件

任売物件でなくても普通の物件でも通じる事なのですが

売りに出して間もない物件は任売物件でも指値が通りにくいです

 

私も今まで何度かネットに出て間もない任売物件に指値しましたが

一度も指値が通ったことがありません

 

そして否認された理由を聞くと大抵言われるのが

「もう少し様子を見たい」

お金を回収する側にしてみれば確かにそうですよね

 

じゃあどんな任売物件が安く買いやすいのか?

安くなりやすい任売物件

・競売直前の任売物件

競売直前の任売物件は価格交渉がしやすいです

 

私は実際にこのようなケースで

380万→250万のような大幅な指値に成功しました

 

任売物件が競売に流れると実は売りに出す側は費用がかかるんですよね

 

そして競売に流れた場合

そこから裁判所の物件調査などが入って競売に出されるわけなので

売却されるまで時間がかかります

また競売ではいくらで落札されるか予想が出来ません

 

そのためお金や時間がかかるのなら任売期間中に

少し安くても売ってしまおう

という考えが債権者にはあるんですよね

 

なので競売直前の任売物件は狙い目です

ただどの物件が競売直前かなんてわかりませんよね

リースバックで即収益化

市場で売りに出されている物件は通常売主さんの意向で売りに出されますが

任売や競売の物件の場合は売主さんの意向に関係無く強制的に売りに出されます

そのため売主さん自体は「可能であれば今の家に住み続けたい」と考えている方が多いんですね

 

戸建の任売や競売物件の場合はリースバックと言って

購入後にそのまま売主さんに貸し出す手法があります

つまり売主さんが入居者さんになる

そのまま住み続けるという事になります

 

・リースバックのメリット

リフォーム無しで即入居付け出来るのがメリットですね

リフォームコストの節約が可能で

購入後の空室期間も発生せずに即賃料収入が発生するのが大きなメリットです

 

・リースバックのデメリット

そもそも住宅ローンの返済もままならない人なので家賃滞納リスクもやはり高くなります

なので家賃保証会社への加入がマスト

 

ここで

「住宅ローンの返済が滞っていたのなら信用情報に傷がついていて保証会社の審査も通りにくいのでは?」

と思いますよね

それが意外と審査が通るケースも結構多いんです

 

なのでリースバック案件を購入する場合は事前に

家賃保証会社の審査に通るかどうかを確認しておいた方が良いですね

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

Comment

  1. 山口貴由 より:

    はじめまして山口と申します
    いつも楽しみに読ませていただいてます!シークレットセミナーの動画ってDVDとかじゃないのですか?はずかしながらスマートフォンしかもってないので、聞いてみました。これからもたのしみにしてます

    • サーファー薬剤師 より:

      山口さん、こんにちは(^^)
      返信が遅くなり申し訳ございません
      確認したところ動画はスマホでも見れるそうです

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