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初心者がリフォームの相場観を養う方法【不動産投資】

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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「リフォームでどれ位費用がかかるかわからない」

「どこまでリフォームして良いかわからない」

このような意見をこれから戸建投資を始める方から言われます

戸建投資が出来ない一番の理由

これから戸建投資をしたいが始められない人の

大きな理由はこの2つ

・物件が高いか安いかの判断が出来ない

・リフォームコストが見積もれない

 

中古戸建の場合リフォームは必須

そして修繕コストも区分マンションなんかと比較すれば

高額になる傾向があります

 

なのでリフォーム費用が見積もれなければ

当然収益計算する事も出来ません

またリフォームコストを大きく読み間違えれば

収益に大きな影響を及ぼします

 

なので物件購入する事が出来ません。

 

「サーファーさんはどのようにリフォームの相場観を養ったのですか?」

このように聞かれる事があります

 

それはぶっちゃけ

経験以外の何ものでもありません

私の場合は初期から信頼できるリフォーム業者とのコネクションがあったので

その点は大きかったですね

 

しかし普通の人はそのような経験も当然ない訳で

信頼できる業者とのコネクションがあるとも限りません

ではどうすれば良いでしょうか?

リフォームコストを知る方法の勘違い

リフォームコストを知るために

このように言われる方もいます

「購入予定の物件をリフォーム業者に見積もりを取ってもらえばよい」

 

これよく勘違いしている人がいるんですけど

リフォーム業者さんは購入前の物件の見積もりは取ってくれません

 

これは自分がリフォーム業者になったと想像すれば分かります

 

時間を作って現地調査行って壁の面積

や床の面積を採寸をたりして

部材の価格なども調べながら見積もりを作った挙句に

「やっぱり買わない」

じゃたまらんですよね

 

リフォーム業者さんとの関係は超大事です

ビジネスパートナーなので

相手の時間や労力を奪わない配慮も必要です

リフォームの相場観を養う方法①

じゃあどうすればリフォームの相場観を養う事が出来るのか?

 

その方法はまずドンドン内見する事です

 

そして内見した際にこのように仲介の営業マンに聞いてください

「この物件賃貸に貸し出すのにどれ位リフォームかかりますかね?」

 

仲介の営業マンは結構このような質問を受ける事が多いので

ある程度の知識はあります

なので

「ザックリこれ位ですかね~」

といった感じで答えてはくれます

 

あとは仲介の不動産業者には必ずお抱えのリフォーム業者がいるのものです

その不動産業者さんを通してリフォームの見積もりを取ってもらってください

 

仲介業者さんもどのみちリフォームの質問は他の内見者からも受ける可能性があるので

見積もり取ってくれる可能性は高いです

 

ただここで注意が必要なのが不動産業者さん経由でリフォーム発注すると

業者さんへのバックマージンがのった盛られたリフォームの見積もりが出るという事です

なのでその見積もりは高めに出ていると考えて見積もりを見た方が良いですね

リフォームの相場観を養う方法②

これは先輩大家さんからアドバイスをもらう方法です

 

ある程度経験のある大家さんなら

どれくらいのリフォームコストがかかるのか

物件のコンディションからだいたいの予想が付きます

 

なので物件資料などを送ってアドバイスをもらう事で判断出来ます

それを繰り返す事で徐々にリフォームの相場観も養われます

 

ただここで注意が必要なのが

2~3回程度しか会った事がない投資家の先輩に

このような質問をしても答えてくれない可能性あります

 

もし答えてくれたとしても

厚かましい印象を与えてしまうので良く無いですよね

 

日頃から投資家仲間を作って

その関係性を維持していく事が大事です

 

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