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戸建を実需に売却する場合のポイント 不動産投資

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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戸建投資の場合は

賃貸付きはオーナーチェンジで投資家に売却が可能ですし

空き室の状態であれば実需にも売却が出来る

※実需とは投資目的では無くマイホームとして住まわれる方

 

この売却の間口の広さも戸建投資の魅力の一つですよね

実需に売却する際のポイント

私は以前に業者の友人と共同出資で転売も行っていたので

戸建を実需に売却した経験も何度かあります

 

まず実需の特徴として

リフォームに関する知識が無い

という事があります

 

これが非常に重要なポイントです

 

例えば

こんな修理が必要なボロ屋があったとします

※写真はイメージです

相場よりも圧倒的に安い!

それこそ転売益すら見込める

 

でもこんな物件は実需の方は絶対購入しないです

 

なぜなら実需の方はリフォームするのに

どれ位の費用がかかるものなのか?

リフォーム後はどんな感じになるのか?

イメージする事が出来ないからです。

 

なので実需に売却する場合のポイントは

カッチリ!リフォームしてあげて

完璧に仕上がった状態で売りに出す事です

賃貸用で貸し出す際のリフォームとの違い

私の場合賃貸に貸し出す際は

コスパをかなり意識してリフォームします

 

なぜなら築古戸建をリフォームして貸し出す際

修繕費がかかりやすいので

そこにコストをかけ過ぎてしまうと

収益を大きく圧迫してしまうからです

 

例えば

賃貸に貸し出す場合はキッチンやお風呂の水栓なんかも

多少汚くても使えれば交換などしません

しかし実需への売却の場合は

ピッカピカの新品の水栓に交換します

 

なぜなら

実需の方は住宅ローンが使えます

そのため多少の物件の価格が高くなっても

そこまで気にはしないんですね

 

つまりリフォーム費用を販売価格に上乗せ出来ます

 

では仮に50万追加でリフォーム費用がかかったとします

住宅ローンの場合は融資期間も35年くらいで取れますよね

(高齢の場合は当然もっと短い融資期間となります)

 

50万の費用を上乗せしても35年返済なら

月々の返済額はほとんど変わりません

 

ですから実需への売却をする際のリフォームは

多少お金かけても売却価格への上乗せが可能なので

しっかりリフォームした方が良いんです

投資家売りよりも実需売りの方が高く売れる

基本的に戸建は投資家にオーナーチェンジで売るよりも

実需に売却した方が高く売れやすいです

 

それはなぜかというと

まず実需は投資家のように

利回りで判断しません

物件価格が上がれば利回りが下がります。

 

勿論利回り以外でも判断する要素はたくさんありますが

利回りは購入を判断する重要な指標ですよね

なので利回りが下がれば投資家には売れません

 

でも実需には利回りなど関係無いですから

物さえ良ければ高くても買います

 

あと実需はさっきも言ったように

住宅ローンが使えます

住宅ローンは金利も低く、長期融資が組める最強の融資です

その融資が使えるので多少高くても物が良い物件は売れます

実需売りのデメリット

ただ実需売りにもデメリットがあって

それは売却期間中に賃料収入は発生しないという事です

 

オーナーチェンジであれば売却期間中も賃料収入を得られますが

実需向けに売りに出している間は当然賃貸付けは出来ません

 

なのでなかなか売れずに売却期間が長引くと結構キツイですね

私は共同出資で実需向けに転売している時に

区分マンションを売りに出していた時があったのですが

 

一年以上売れなくてシビレました

しかも区分の場合は管理費修繕費が毎月かかって来るので

むしろマイナスなんですよね(汗)

 

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