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戸建投資では現金を温存しなければいけない!

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

これから投資を始められる方の話を聞いていると

 

自己資金に余裕がある方は

「まずは数戸現金で戸建を買い進めて、その後融資を引いて購入していきたい」

とおっしゃられる方が結構多いんですよね

 

恐らく借り入れに対する恐怖感というものがあるのかもしれません

やっぱり最初は借金なんて背負いたくないですよね

 

でも不動産投資というのは

そもそも借金ありきのビジネスモデル

 

恐らく融資が使えなければ多くの人が不動産投資出来ないと思います

 

なので私はこの話を聞いた時に思うのが

「なぜ最初から融資を使わないのか?」

 

自己資金に余裕があっても数棟買った所で自己資金は底をつきます

 

じゃあそこで超お宝戸建をネットで見つけました

価格は300万円

 

しかし自己資金は200万しかありません

「良し!融資を引いて購入しよう!」

 

融資を引いて購入するなんて売主さんが待ってはくれません

その間に現金買いの購入者にかっさらわれてしまいます

 

先日も私のコンサル生が198万円で物件を購入していましたが

問い合わせが殺到していたそうです

当然そのような物件で融資利用なんて出来ないですよね

 

また融資を引こうと考えた場合

例えば自己資金が2000万→200万に減っていたとすると

どっちの方が融資を引き易いですか?

 

当然借り入れがあったとしても

キャッシュで2000万持っている方が融資を引き易いです

 

無抵当の物件も当然評価はされますが

戸建投資では主に築古が対象になるので

耐用年数のオーバーの物件は評価も出にくいです

 

もし仮に換金したいと考えた場合も

物件の売却をするのには数カ月はかかってしまいます

なので資産としては

固定資産よりも流動資産の方が圧倒的に有利

※流動資産とは現金預金や有価証券など換金性の高い資産

 

<まとめ>

戸建投資の決済は現金決済が基本

融資を引く事が出来るタイミングは限られるので

融資を使える場合は積極的に利用していく事をお勧めします

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

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PS

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「まずは、アパート一棟、買いなさい!」の著者である石原博光さんが

本や雑誌、セミナーでは絶対に言えない最新の不動産投資ノウハウを公開されています

実は私が不動産投資を始めたのはプライベートで石原さんとお会いしたからなんですよね

 

石原さんは現在アメリカに移住されているので日本でセミナー活動は行われていません

なので現在日本で石原さんのセミナーを聞けるチャンスはほとんど無いんですよね

こちらの教材には7時間にわたって石原さんの動画コンテンツが収録されています

http://bit.ly/2KdC1tZ

 

 

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

Comment

  1. 茂田道輝 より:

    おはようございます
    融資を使えと言っているのは分かりますが、
    その一方で戸建投資は時間勝負なので現金買いになるとも言われています。

    いまは公庫からも融資できなさそうですし、私たち自営業者はどうしたら良いんでしょうか?

    結構悩みます

    • surferyaku より:

      茂田さん、こんにちは(^^)
      確かにそう思われるかもしれませんね
      今回の記事で私が言いたかったのは戸建は基本現金買いになるので
      融資がひけるチャンスは逃さず融資を引くという事なんですよね

      例えば物件購入費用は現金決済でもリフォームは融資を受けるとか
      元々高い物件に指値をして購入する場合は競争は有りませんから融資を利用し購入させてもらうと言った感じです

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