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確定申告の時期ですね

あなたはもう申告は終わりましたか?

 

私は3月の上旬に早々に終わらせました

面倒な事はサッサと終わらせてしまう質です

 

ところで私は不動産投資初期にある失敗をしていました

そのため節税をうまく行う事が出来なかったんですよね

 

その失敗とは何だと思いますか?

 

物件の売買の時に土地と建物の比率って決めますよね

私が売買した売主さんや仲介業者さんは

「そちらで決めて下さい」という方が多かったので

その際に私は建物比率を比較的高めに設定していました

 

理由は減価償却費を多く出すためです

土地は減価しませんので建物の比率を高くすることで

減価償却費として多く経費計上できるという事です

 

しかしそれが失敗でした

なぜ失敗かというと

青色申告していると特別控除というものがあります

事業的規模の場合は65万

そうでない場合でも10万円の控除を受ける事が出来ます

 

65万の控除ってめちゃくちゃデカイですよね

 

でもこの控除は赤字では使えないんです

戸建の場合はそこまで賃料収入は大きくはなりません

また年間2~3戸買い増していくと

物件購入の度に初期費用などで経費が発生するので

普通にやっていてもそんなに所得は大きくならないんですよね

 

その状況で減価償却まで大きく取ってしまうと

赤字になってしまう年もあるくらいなんです

 

そうなると折角青色申告していても

この65万の特別控除が使えなかったりします

 

また多く減価償却するという事は物件の簿価を減らす事になります

(簿価=物件価格ー減価償却費。ザックリとですが・・・)

簿価が減ると売却時に売却益が多く出てしまって

(売却益=売却価格ー簿価)

その分の譲渡税を払わなければいけなくなってしまいます

(譲渡税は売却益に比例する)

 

なので減価償却は利益の先食い

減価償却した分売却時に譲渡税で払う事になります

 

これが私が犯した失敗なんですよね

今の私だったら建物比率を高くするような事は絶対にしないですね

 

むしろ減価償却期間を長めに取るなどして

なるべく減価償却費が出ないように工夫します

そうすれば65万の特別控除もフル活用できますよね

 

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