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私が競売をやらない理由

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

「まずは、アパート一棟、買いなさい!」の著者である石原博光さんが

本や雑誌、セミナーでは絶対に言えない最新の不動産投資ノウハウを公開されています
http://bit.ly/2KdC1tZ

 

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

「サーファーさんは競売やっているんですか?」

って良く聞かれるんですよね

 

安い戸建を買っていると競売で仕入れていると思われる方が多いみたいですね

やっぱり”競売=安い”みたいな考えを持っている方が多いようです

 

競売にはこんなメリットもあります

仲介手数料がかからない

司法書士報酬がかからない

固定資産税の日割りがない

 

でも実は私競売は一度もやった事ありません(笑)

今回はその理由をお話ししますね

私競売で入札はした事は有りませんが

競売のシミュレーションや競売物件を見に行ったことは何度もあります

 

競売のシミュレーションはこのサイトで行う事が出来ますよ

981.jp

このサイトのバーチャル入札という機能で競売物件を追いかけて

開札結果まで確認する事が出来ます。

 

しかし全く安い物件が無い(^^;

 

競売物件にはリスクがあります

それは内見が出来ない事です

 

戸建の場合はリフォームで費用が嵩むことが多く

内見してリフォームコストを見積もれないの大きなデメリットですね。

 

そして引き渡し後に大きな瑕疵が発覚したとしても

裁判所は取り合ってはくれません。

 

また競売は意外と参入者が多く、簡単に落札する事が出来ません

以前に競売セミナーに参加した事がありますが

10件に1件程度の確率だそうです。

 

入札には保証金を振り込む必要があります

保証金は売却基準価格の20%程度

なので市場の物件に買い付け入れるよりも遥かに面倒ですよね

 

あと競売で問題なのは融資付けですね

基本購入できるかどうかわからない状態では金融機関は融資をしてくれません

 

競売の売却許可決定がされてから代金支払いまでは一カ月程度

その間に融資を引かなければいけないのですが

審査に時間がかかってしまえば一カ月以上かかってしまう事もザラにあります

その場合は現金決済しなければいけません

 

私も以前に金融機関に競売物件に対して融資可能かどうかヒアリングしましたが

その時は一部のノンバンク程度しか融資可能の返事はもらえませんでした。

 

ただ信金や地銀とのコネクションが強い大家さんは競売物件でも普通に融資がひけるみたいですね(笑)

競売で物件買いたい人は信金、地銀とのコネをしっかり作っておいた方が良いですよ

 

個人的には戸建物件の購入に関しては市場に出てる物件で十分安く買えているので

正直これらの障害を乗り越えてまで競売をやる価格のメリットが無いかなと感じています

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

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Comment

  1. 岸田雅弘 より:

    今月公売で落札しました。
    公庫に融資依頼しましたがだめでした。決済してからだとだめだそうです。

    • surferyaku より:

      岸田さん、こんにちは(^^)
      最近公庫はバックファイナンスはしなくなりましたからね
      私も今年に入ってバックファイナンスで申し込んだら断られました( ノД`)

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