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築何年の戸建を買うべきなのか?

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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「築何年の物件を買うべきか?」

これって結構悩むところですよね

私は築20~30年代の物件を好んで買っています

築40年を超えるような物件の場合は条件付きで検討しています

 

今回はその事に関して説明しますね

 

まず築浅の物件、例えば築10年とかの物件の場合

物件価格が高くなります

その場合は賃料も比例し高く取れれば良いのですがそんな事も無く

 

収益性が低いのでほとんど買う事がありません

かなり相場より安くなっていなければ購入しないでしょうね

賃貸に貸し出しても利回りは低いので転売になると思いますが

その場合はファイナンス(融資付け)が問題です

(融資利用して購入した物件を簡単に売却出来ないので)

 

じゃあなぜ私が築20~30年代の物件を好むのかというと

主に2つ理由があります

 

1つ目 物件価格が安い

築10年程度であれば物件価格は高いのですが

築20~30年あたりになると安い物件もチラホラ出てきます

そこで賃料もそこそこ取れるので利回りが高くなりやすいんですね

 

2つ目 修繕費がそんなにかからない

平成築の物件であればキッチンやお風呂、トイレなど

交換となると費用が高い水回りの設備などがそのまま使えるケースが多いです

リフォームがクロスの交換など表層リフォームで済むケースも多いので安く上がりやすいです

 

今度は逆に築40年を超えるような物件です

私もそのような物件も所有していますが

割合でいうとかなり少なく今まで20戸買ってきて

築40年を超えていたのは2戸だけです

 

では築40年を超えるような物件を買う場合は

どのような点を意識しているのかというと

これも2つポイントがあって

 

1つ目

土地の資産価値がある物件。

結構田舎の場合は土地値が全然出ないようなエリアもあります

それでも物件自体が新しくまだまだ稼働できるものであれば出口はあります

 

しかし土地値も無い、築年が古く上物の資産価値も無いでは出口がありません

最終的な売却時に苦しくなるので

築古を買う場合は土地値の出る物件を買いましょう

 

2つ目

物件のメンテナンスがされているか?

私が今までに買った築40年以上の2つの物件には共通点があって

どちらもしっかりメンテナンスされていた事です

 

普通築古の物件を買った場合

200万以上の修繕費がかかるケースも良くあるのですが

私の買った物件はキッチンがシステムキッチンに入れ替わっていたり

ユニットバスが入っていたり、外壁のサイディングが新しくなっていたりと

しっかりメンテナンスされていたんですね

なのでいずれもリフォームは表層リフォーム程度で済んだんです

 

築年の古い物件を買う場合は修繕費がネックになるので

そこを安くする工夫をしないと

安く買ったと思っても修繕がかかり過ぎて全然利益が出ないなんて事も良くあります

 

エリアによっては築年が古い物件で無いと安く買えないエリアもあると思います

そういうエリアではDIYなどで修繕費抑えないと利益取れないようなケースありますね

ただDIYの場合は時間と労力がかかってしまうのがネックです

(なので私のコミュニティでは集団でDIYする取り組みを始めました)

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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