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先日YouTubeへの質問でこんなものがありました

「築古一戸建ての融資で相談ですが、公庫などで融資を受けると返済期間がマックス10年なので、
返済比率が70%を超えてしまいます。
物件はオーナーチェンジ物件で価格は500万円利回りは15%です。
返済比率を考えると、ノンバンクのトラストとかで融資を受けるしかないでしょうか?」

 

今回はこの事に関して説明しますね

 

この質問者の方が言われているように

築古戸建をフルローンで購入すれば返済比率が高くなります

 

不動産投資ではこの返済比率が

40%以下なら健全

60%以上は危険

と言われているんですね

 

「築古戸建は利回りが高いのになぜ?」

と思われるかもしれません

 

それは融資期間が短いために生じるんですね

返済期間が短ければその分毎月の返済額は高くなります

 

以前は公庫(日本政策金融公庫)でも15年で融資が出ていましたが

今は10年までしか出なくなりました。

場合によっては7年とかもっと短い融資期間を言われることもあります

 

なので融資を使って物件購入する場合キャッシュフローが出にくいのも

築古戸建投資のデメリットですね

 

ただこれってそんなに悪い事ではないんですよ

私なんかは投資で得た利益は使ったりしないでそのまま再投資しています

 

そうする事で複利の効果が得られ雪だるま式に利益が増えていく事になるんですね

 

融資期間が短くて返済額が多いという事は

その分たくさん銀行に返済している事

 

元金の減りが早いので売却した際にたくさんのキャッシュが手元に残る事になります

そうであれば見えない貯金しているのと同じですよね

 

なので築古戸建の場合はある程度返済比率は犠牲にしても良い

というのが個人的な考えです

 

そうは言っても返済比率をもっと下げたい

キャッシュフローを大きくしたいと考える人もいると思います

 

その場合は2つ方法がありますよ

 

1つ目の方法

自己資金を多めに入れて返済比率を下げる

結局築古戸建をフルローンで購入するため返済比率が上がってしまいます

そこで自己資金を多めに入れれば返済比率を下げる事が出来ます

 

2つ目の方法

ノンバンク系から借り入れをする

 

ノンバンク系の金融機関は築古戸建でも長期の融資期間で取り組んでくれます

例えば三井住友トラストというノンバンク系金融機関は

築40年の築古戸建でも融資期間30年で取り組んでくれたりします

 

金利は3.9%と高いのですが融資期間が長いので返済比率は低く

キャッシュフローも出やすくなります

 

ただこの場合はさっきと逆でキャッシュフローは出やすい代わりに

元金の減りは遅いので仮に10年後売却しても

手元にあまりキャッシュが残らないなんて事が起こりますね

 

またトラストは田舎の物件や600万未満のような

単価が低い戸建の場合は取り組んでくれないので注意が必要ですよ

(ただ再建築不可でも取り組んでくれたりします)

 

なので戸建投資で返済比率を気にされる場合は

以上の事を考慮して検討してみると良いと思いますよ

 

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