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退去時トラブルを避けるための賃貸客付け時の注意点

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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今回は賃貸の客付け時の注意点に関してお話ししますね

このリスク対応しているかしていないかで大きな差が生じますよ!

 

最近では賃貸の募集条件でも敷金礼金ゼロゼロのような条件が当たり前のようになってきました

 

私の場合も戸建のメインターゲットはファミリー層なので

ファミリーは荷物が多いので引っ越し費用が多くかかります

そのため入居時の初期費用が転居のハードルとなるので

募集条件を敷金礼金ゼロゼロなどにして初期費用を下げています

 

しかしこのように初期費用を下げて入居募集する際は注意が必要ですよ

 

初期費用を下げる事には次の2つのリスクがあります

1、早期退去のリスク

2、原状回復費の支払いをゴネる

 

まず1つ目の早期退去に関してですが

初期費用を下げる事によって借主さんとしては入居しやすくなります

そのため短期入居目的でくるお客さんも中にはいるんですね

 

そのようなお客さんを避ける対策が必要

私の場合は短期解約違約金を設定しています

1年未満の解約に関しては賃料2か月分

2年未満であれば賃料の1か月分

 

またこのような違約金を設定する時の注意点なのですが

必ず賃貸契約書に明記しておく必要があります

 

それはなぜかというともし入居者が違約金の支払いを拒んだ際に

賃貸契約書に明記しておく事で家賃保証会社の保証の対象となるからです

逆に記載がなければ保証の対象にならないので注意が必要ですね

 

そして2つ目の「原状回復費の支払いをごねる」ですが

 

これは入居者さんが退去した際に原状回復費が発生します

経年劣化が原因の損耗に関しては請求できませんが

破損や汚損に関しては原状回復費を借主さんに請求できます

 

私の場合も退去後に現地確認したらトイレの壁に大きな穴がブチあけられていた事がありました

 

これを「少し触っただけで穴があいた」

なんて言っていたのでビックリですよね

 

でも敷金とっていないと

このように原状回復費の支払いを渋る入居者さんは結構います

 

なのでそのような場合の対策ですが

これは原状回復費まで保証される家賃保証会社さんに加入する事です

 

そうする事によって仮に入居者が原状回復費を払わなかった場合でも

家賃保証会社の方から保証を受ける事が出来ます

 

また保証会社さんも会社によっては

原状回復費まで保証される所、されない所があるので注意してくださいね

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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