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キャッシュフローが欲しいなら戸建て投資はするな

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

こんにちは

サーファー薬剤師です

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戸建て投資は高利回りだから、多くのCF(キャッシュフロー)を得られると思っている

人がいるんですけれど、それは間違いです。

戸建て投資の場合は、多くのCFを得る事は出来ません。

 

今回はその理由と、多くのCFを得るためにはどうすれば良いか解説します。

戸建てのCFは少なくなる理由

戸建て投資の場合は、CFは少なくなります。

この理由は、まず戸建ての場合はスケールメリットが効かないからです。

 

戸建ての場合は場所にもよりますが、賃料相場は5~6万です。

なので全てを現金で仕上げたとしても、1件あたり5~6万のCFです。

コレが融資を使えばもっと少なくなります。

 

例えば、公庫で400万融資を引いて、金利2%で融資期間10年だった場合、月々の

返済は3.6万程度になりますので、家賃から返済を差し引いたCFは1~2万程度に

なってしまいます。

 

このように戸建ての場合は、築年が古い木造物件がターゲットになるので融資期間も

短くなり、尚更CFは少なくなってしまいます。

 

一方アパートの場合は、どれくらいの収入になるのかというと、私の場合ですが、自己

資金200万程度入れて購入したアパートのCFが、だいたい月16万程度あるのでCFを

狙うのであれば、アパートの方が良いという事になります。

CFがあれば良い訳では無い

ただここで勘違いをしてはいけないのが、CFがあれば良いというわけではありません。

それはなぜかというと、CFは利益の先食いになってしまうからです。

 

先程私のアパートはCFが16万ほどあると言いましたが、融資期間は30年で融資を

ひいています。

 

なのでかなり長い融資期間なんですよね。

このような長い融資期間で融資を引けば、当然月々の返済額は少なくなるので、CFを

多く出しやすくなります。

 

しかしデメリットも勿論あって、それは借り入れの元金の減りが遅いんです。

なので仮に売却をする場合に、売却益が少なくなります。

売却益は売却価格ー元金なので、長期の融資をひいてしまえば、CFは出る代わりに

売却時にキャッシュが残りません。

 

一方戸建て投資のように、短い融資期間で融資をひいたり、キャッシュで購入している

物件を売却した場合は、多くのキャッシュを手元に残す事が出来ます。

 

なのでCFは、融資の返済期間を長くすれば調整出来てしまうものなので、必ずしもCFが

多ければ良いと言うわけでもありません。

ハイブリッド投資のすすめ

以上の話を聞くと、戸建て投資では、利益を得にくいと考えるかもしれませんが、しっか

り戸建て投資のノウハウを身に着けて、利益の最大化をすれば、数百万の戸建て一棟あた

り数百万の利益を得ることが可能です。

 

ただ戸建ての場合は、主なキャッシュポイントというのは、物件の売却をした時なので

キャッシュを得るまでに時間がかかるというデメリットがあります。

 

なので、そこをアパート投資で補うことで、お互いの短所を埋めることが出来るように

なります。

最初の一棟目というのは失敗しやすいですので、いきなりロットの大きな物件に行くの

ではなく、最初は戸建てのような小ロットの物件から始めるのが良いです。

 

しかし戸建てだけではCFが少ないですし、キャッシュを得られるまでに時間もかかるので

アパート投資も併用していきます。

そうする事でCFを得られるようにもなります。

 

またアパート、マンションのようなロットの大きな物件の場合は、今のような融資引き締め

の時期は融資が出にくくなってしまいますが、小ロットの戸建てなら金額が低いので、現金

で買っていくことも出来ます。

 

そして融資が開きだしたら、レバレッジを使ってアパート投資をして、ブーストをかけてい

くのが投資効率的には良いかと思います。

 

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