利回り〇〇％の戸建てを購入しなさい
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは物件の購入基準をどのように決めていますか？
求める利回りから逆算して、買付の価格を決めている人もいると思います。
なので今回は、戸建て投資の購入基準に関してお話したいと思います。
戸建投資で必要な利回りは何％
たまに、サーファーさんは利回り何％あれば物件を購入しますか？
という質問をされることがあります。
しかし私は、この質問は見当違いな質問だと思っていて
それはなぜかというと
私は利回りだけでは物件購入判断をしないからなんですね。
例えば都市部の戸建てと地方の戸建てでは、当然求める利回りは異なります。
それはなぜかというと、物件の資産価値が異なるからです。
都市部の方が資産価値が高くなります。物件の利用価値が高いという事ですね。
一方、地方物件の資産価値は低いです。
そのため金融機関も、都市部物件は担保価値があるので融資をしてくれますが、田舎物件に対しては融資が出にくくなります。
なので田舎物件には資産価値がない分、他で魅力がなければ投資対象とならないですよね。
それが利回りだったりする訳です。
なので地方の物件の場合は、都市部の物件よりもより高い利回りが求められる訳です。
ですから私の場合、地方の築古戸建てであれば実質利回りで１５％
都市部であれば１２％程度でも許容出来るという風に言っていますが
そういった事が理由だったりするんですね。
ただこの基準もケースバイケースで変わって来ます。
物件は総合的に判断する
先程地方は実利で１５％以上、都市部であれば１２％でも許容できるという話をしましたが、これも絶対ではありません。
なぜなら物件は総合的に判断すべきだからです。
先程言った資産価値もその一つですし、利回りもその一つの要素に過ぎません。
例えば、築１０年と築３０年の物件では当然利回りが異なってきます
地方で駐車場なしと駐車場２台分では、それでも物件価値は大きく変わってきます。
そもそも不動産投資で得られる収入には２種類あります。
１つ目はインカムゲインです。家賃収入ですね。
これは皆さん意識していると思います。
２つ目はキャピタルゲインです。これは売却益の事です。
なので利回りばかり意識している人は、賃料収入にフォーカスしてしまっているのですが、利回りが低くてもキャピタルゲインで大きな利益を得ることが出来ます。
例えば私の知り合いの大家さんは、都内で利回り５％くらいのオーナーチェンジの物件を購入し、退去後に実需に売却して２０００万の売却益を得られたそうです。
このようなケースであれば、利回りは低くても全然OKという事になりますよね。
なので利回りは投資を評価する一つの指標でしかありません。
物件は総合的に判断すべきだと思います。
利回り自慢は意味が無い
実質利回り６０％と聞くと「すごい」と思ってしまいます。
私もキャッチーなので、利回り何％みたいなタイトルをYouTubeなどで入れることがあります。
ただそれが本当にすごいかというとそうでは無いと思います。
例えばDIYをすればリフォームコストを圧縮出来るので、この実質利回りを上げることが出来ます。
しかしその場合リフォームで１年以上かかったみたいな話も良く聞きます。
そうすると賃料５万円の場合１年間で得られる賃料は６０万です。
なのでコストを抑えたとしても、これだけの賃料を得られる機会損失をしている訳です。
そして自身のマンパワーや時間も投入している訳なので
それもコストとして換算すれば、実はそこまで大きな利回りにはなっていない可能性があります。
そして一生懸命そのような物件を数年かけて２戸、３戸仕上げても
先程の５％のオーナーチェンジ戸建ての売却益２０００万の収益には及ばなかったりするわけです。
オーナーチェンジの売却に関しては、大した手間もかかっていない事を考えると
高利回り投資が効率的なのかと考えると疑問が出てきます。
DIYが大好きで、趣味の一環というのであれば話は別ですが
DIYは投資効率を考えると、やり過ぎには注意が必要だと思います。
なので不動産投資は、利回りだけにフォーカスするのでは無く
資産性や投資効率など、総合的に判断して投資を行うべきだと思います。
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