戸建投資家がアパート投資で失敗する理由
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サーファー薬剤師です
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ロットの小さな戸建て投資から初めてアパートやマンション投資に規模拡大させていく投資家さんもいます
私もリスクの低い戸建投資から初めてレバレッジを効かせたアパート、マンションなどの一棟物投資をすることを推奨していますが
戸建投資の感覚でアパート投資すると失敗する可能性があります
実際私もアパート買う時にヒヤリとした事がありました
今回はその事に関してお話したいと思います
戸建投資→アパート投資のメリット
まず戸建投資からアパート投資にいくメリットに関してお話したいと思います
私は戸建投資をやり続けるのも勿論良いとは思いますが
戸建投資から初めてアパート投資に発展させていくやり方もアリだと思っています
まず戸建てから始める事でリスクを抑えて投資を始める事が出来ます
何でもそうですけど初心者は大なり小なり失敗するものです。
そこでロットの大きな数千万の物件で失敗bしてしまえば取り返しがつかないですが
数百万の戸建てであれば仮に失敗しても致命傷を追わずにすみます
ただそんなメリットの戸建て投資にも弱点があってそれは規模拡大のスピードが遅い事です
一個ずつ小ロットの物件を仕込んでいく事になるので、どうしても規模拡大に時間がかかります
それがアパート・マンションであれば銀行融資というレバレッジをつかって
一度に複数世帯の集合住宅を手に入れる事が出来ますから、当然投資効率でいうと一棟者投資の方が良くなります
なのでリスクの小さな戸建てから初めてアパートなどの一棟者に発展させていく戦略はとても理にかなった投資法だと思います
また戸建てには客付けし易い、売りやすい、借金が増えにくい、現状のように融資が引き締まっている状況でも買いやすいと言った利点もあり、かたや一棟者投資には規模拡大のスピードが早い、キャッシュフローが出やすいなどの利点があるので
個人的には戸建投資もやりつつ一棟も投資もやるようなハイブリッド投資がバランス的に良いのでは無いかと思います
戸建投資家がアパート投資で失敗する理由
では戸建投資からアパート投資に転換する際にどのような点に注意したら良いかというと
まず賃貸需要に関しては注意した方が良いと思います
戸建というは一般的にアパート・マンションよりも賃貸の物件数は少なくなります
この点は地域差もあるかもしれませんが、大抵の地域では集合住宅よりも戸建ての賃貸物件はかなり数が少ないと思います
なので一般的に戸建てはアパート・マンションよりも客付けがしやすくなります
逆を言うとアパート・マンションは戸建よりも客付けがしにくいです
なので戸建投資家が注意したほうが良いことは戸建の感覚で物件を買ってしまうと
賃貸需要を読み誤ってしまうという事なんですよね
これは実際私がヒヤリとした事があって私がアパート物件を検討していた時に
その物件は２DKくらいの間取りで１０世帯くらいの重量鉄骨の物件だったんですけど
幹線道路近くで場所も悪くなかったので購入の検討をしていました
そこで念のために知り合いの地場の不動産屋の社長に話を聞いたら賃貸付かないから止めた方が良いって言われたんですよね
戸建ての感覚だったら余裕で客付けできるエリアですけど、そのエリアの場合は企業の工場があったので
２DKのアパートやマンションの物件て数がめちゃくちゃ多かったんですよね
しかも近年は企業の工場の撤退も相次いで供給過剰の状態でした。
なので戸建ては球数が少ないので客付けができるのですが、アパートだと客付けが厳しいエリアだったんですよね
なので戸建ての感覚でエリア選定すると賃貸需要を読み誤る可能性があるので注意が必要です
戸建投資家がアパート投資で失敗する理由２
そして戸建投資家がアパート投資で失敗する理由の２つ目ですが
それは融資付に関してですね
戸建投資の場合は現金で購入する人も多いので融資に関してあまり気にしていない人が多いです
物件さえ良ければ融資は二の次と言った感じの人が戸建投資には多い気がします
しかしアパートマンションの一棟物を購入する場合はそうはいきません
戸建投資家がアパート探す時に築古の高利回りアパートを狙う傾向があるんですけど
正直こういう地方の築古高利回りアパートは融資がめちゃくちゃつきにくいです
そのような物件を金融機関に持ち込んで融資否認されているのをよく目にします
そして仮にそのような地方築古アパートを買えたとしても次の物件で問題が生じることもあります
それは購入した地方築古アパートとその借入がお荷物になって融資を引けないという問題が生じます
地方の築古物件というのは基本的に担保価値は相当低くなってしまいます
そのため融資が出ないわけですが仮にサラリーマンの与信を担保にそのような物件を購入できたとしても
そうするとその与信は既に担保に取られているわけですから次に融資は出なくなります
また担保価値もそうですが、耐用年数切れの物件を所有していると
その部分もマイナス評価となってしまう事もあるので注意した方が良いと思います
戸建であればロットも小さいので地方の築古を融資を受けて買っても大した信用毀損にはなりませんが
数千万のアパートの場合は大きく信用を毀損する可能性があるので注意が必要です
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