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戸建投資2つの出口戦略　不動産投資

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2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー ～～サーファー薬剤師経歴～～ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ～～サーファー薬剤師所有物件～～ 現在戸建10戸所有 １、購入価格２３０万　賃料５．８万　表面利回り３０％ ２、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ ３、購入価格２５０万　賃料６．２万　表面利回り２９％ ４、購入価格５００万　賃料８万　　　表面利回り１９％（売却） ５、購入価格３５０万　賃料５．８万　表面利回り１９％ ６、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％（売却） ７、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％ ８、購入価格３５万　　賃料　５万　　表面利回り１７１％ ９、購入価格３５０万　賃料６万　　表面利回り２０％ ​１０、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ １１、購入価格３２０万　賃料６．５万　表面利回り２４％ ​１２、購入価格２５０万　賃料６．８万　表面利回り３３％

こんにちは　サーファー薬剤師です

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今回は戸建投資の出口戦略に関してお話しますね

戸建投資2つの出口戦略

アパートやマンションなどの一棟物投資とは違い戸建には２つの出口戦略があります

それは実需（自分がマイホームとして住む人）と投資家に売却が出来るという事

売却の間口を広く取る事が出来るので出口戦略を取りやすいんですよね

これは戸建投資の大きなメリットです

 

戸建は今のような融資が締まっている状況でも売れやすいなど

現金化しやすい（流動性の高い）資産ですが

このような売却の間口の広さもその理由の一つですよね

 

私は今までに何度か売却を経験していて両方の出口に対して売却経験があります

そして投資家と実需に販売する場合では大きな違いがあります

実需に戸建を売却する場合

実需に売却する場合

基本投資家に売却するよりも高値で売却できる可能性があるんですね

 

これはなぜかというと投資家は物件購入時に利回りを意識します

そのためある程度の利回りを出さなければ売却が出来ません

一方実需にはこのような利回りの概念が無いので

利回りに縛られることが無く高く売り抜けやすくなります

 

また実需は住宅ローンが使えるんですね

これめちゃくちゃ大きいですよ

 

住宅ローンは投資用の融資と違って金利も低ければ

中古の物件であっても30年のような長期間間の融資が出ます

融資期間が月々の返済額も低くなるので多少高値でも売れやすくなるんですね

 

実需に売却する場合あなたなら何を意識しますか？

 

実需というのは一般の人です

なので基本リフォームの知識は皆無

 

そのようなターゲットに修繕が必要なボロ家を紹介したらどうでしょうか？

リフォームにどれ位お金がかかるかわかりませんし

リフォームしたらどのような仕上がりになるのか

そのようなビジョンも描くことが出来ません

 

なのでそのような物件は売れません

ポイントはしっかりリフォームをした状態で売却する事です

直ぐにでも住める状態で売却する事でより早期に売却する事が出来ます

投資家に戸建を売却する場合

投資家に売却する場合は空室で売るよりも

賃貸が付いているオーナーチェンジの方は売れやすいですよ

 

想像して頂きたいのですが

空き家を買ってリフォームをして客付けの営業をして

実際に賃料収入が発生するようになるまで結構な手間と時間がかかります

 

多くの投資家というのは基本手間を嫌がります

楽ちんな方を選ぶんですよね

 

なのでこのような面倒な作業を全てこちらでやってあげる事で

物件はより高値でより早く売れやすくなります

 

そしてオーナーチェンジの方が売れやすいもう一つの理由があります

それは融資付けがしやすいという事

 

これは以前に公庫の担当が言っていましたが

結局空き家を賃貸転用する場合は実際にお客さんが付くのかどうか不安だそうです

 

オーナーチェンジは実際にお客さんが付いているので

入居付けが出来るという動かぬ証拠ですよね

なので融資も付きやすいのでオーナーチェンジは売れやすいんですね

 

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