再建築不可、借地の物件でも買いなさい
こんにちは
サーファー薬剤師です
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よく再建築不可や借地の物件は買ってはいけない。投資には適さないなんて言ったりします
が私は全くそんな風には思えません。物件次第では全然検討出来ると思います。
なので今回はその辺に関して詳しく解説したいと思います。
再建築不可の特徴
再建築不可物件というのは、要は建築基準法の道路に接道していないなどの理由で
建て替えの出来ない物件になります。
そのため物件価値が低いとみなされて、金融機関の評価が著しく低くなってしまいます。
なので多くの金融機関で担保に取ってもらえず、再建築不可物件に対する融資は出ない傾向
にあります。
しかし都内など都市部では、この再建築不可物件というのが非常にたくさんあります。
価格の安い物件を見つけたと思ったら、大体この再建築不可物件だったりするんですよね。
ではその再建築不可物件は、投資に値しないかというとそんな事はありません。
全然検討出来ると思います。
私も実は再建築不可の物件を所有していて、その物件は３０万で購入しました。
購入時に５０万程度かけてリフォームして、現在賃料毎月５万円頂いています。
もう既に３年以上保有していますから、余裕で投下資金を回収して、現在はキャッシュ
マシーン状態になってます。
再建築不可物件であるかないかというのは、実は入居者さんには全く関係のない話です。
そのため賃貸はもちろん付きますし、相場の賃料がとれます。
また先程も話したように、再建築不可物件は安価で取引がされるので、高利回り物件を仕込
む事が出来るんですよね。
そして先程金融機関から融資がつかないという話をしましたが、都内など都市部の物件で
あれば、ノンバンク系の金融機関で再建築不可物件でも融資をしてくれるところもあります
また再建築不可物件自体が価格が低いので、現金で買われる事が多いため、そもそも融資が
つかなくても問題のないケースもあります。
なので再建築不可物件は、物件によっては全然検討できると思います。
借地権の物件の特徴
続いて借地権の物件ですが、これも全然検討出来ると思います。
借地の場合は、土地は地主さんから借りて上モノ部分だけ所有権があるという形ですね。
ここで借地権にも旧法借地権と新法借地権とあるんですけど、旧法借地権に関してはめちゃ
くちゃ借り手に有利な条件になっています。
借り手に有利すぎたため、現在旧法借地権から現在の借地権に変更されたという話もありま
す。
なので旧法借地権の場合余程の事をしない限りは、半永久的に借り続けられるケースがほと
んどだと思います。
もし借地権の物件を購入するなら、旧法借地権の物件を買ったほうが良いですね。
あとは借地なので当然毎月地代が発生します。なのでこの地代と自分がその物件を賃貸で貸
し出すのであれば、その貸し出す際の賃料を比較して、十分利益が取れるのであれば私は投
資に値すると思っています。
そしてここで一つ問題なのが、借地の物件も融資が引きにくいという点です。
ここでも土地が他人の所有という所がネックになるのですが、ただ先程の再建築不可物件と
同じように、ノンバンク系であれば融資を出してくれるところはありますし、信金や信組さ
んなどでも相談に乗ってくれるところはあると思います。
なので必ずしも融資がひけないというわけでは無いんですよね。
ただ借地の場合は注意点として、購入時に多額の保証金を地主さんに支払わなければいけな
いケースもあります。
保証金なので解約時に帰ってくるお金とはいえ、半永久的に借り続ける場合は、保証金も当
面返って来ないお金となってしまうので注意が必要ですね。
なので私としては、旧法借地権の物件で借地料を差し引いても十分な利益が見込めて、多額
の保証金を入金する必要がない物件であれば、購入の検討は出来ると思います。
これらの再建築不可や借地の物件というのは、投資家を含め多くの人が毛嫌いする物件でも
あります。
ただ私はそのような物件こそチャンスがあると思っていて、多くの人が手を出さない物件ほ
ど価格交渉もし易いですし、価格の歪が生じやすいです。
多くの人が求めるような物件は、決して安く購入できる事はないので、中々物件を安く買え
ないという人は、再建築不可や借地の物件を検討してみても良いと思います。
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