初心者が買うと詰んでしまう戸建て３選
こんにちは
サーファー薬剤師です
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初心者の人の話を聞いていると、やばい物件を買ってしまった人、やばい物件を検討
している人が結構いたりします。
なので今回は、初心者の方が買ったらマジでヤバイ物件に関して、詳しく解説したい
と思います。
ボロ戸建て
まずひとつ目は、以前ブームにもなったボロ戸建て投資ですね。
ボロ戸建て投資というのは、本当にボロボロの戸建てを２００万円以下とかで購入し
て、それを再生させて運用する投資法なのですが、現在はオワコン化しつつあります。
ではなぜボロ戸建て投資が駄目なのかというと、まずボロ戸建てを再生させるために
普通のリフォームを行っていては、５００～６００万円位の結構な費用がかかるので、
それでは投資にならないですよね。そのため多くの方がDIYをしてボロ戸建てを再生
させます。
しかし一般の素人がいきなりDIYでボロ戸建て再生させる、そんなリフォームのスキ
ルなんか無いわけです。
多くの人はYouTube等でボロ戸建て再生の動画を見て、楽しそうだから自分でもやっ
てみようとボロ戸建てを買うわけですが、実際にリフォームしようとすると、とてつ
もなく大変なので、購入後に絶望してそのまま売り出すような、そんな物件を私は今
まで何度か見た事があります。
まして今はインフレの影響で資材価格があがっていて、リフォーム費用も以前と比べ
るとだいぶ高くなっています。
そこでリフォームコストが嵩むボロ戸建てを買ってしまうと、特にリフォーム知識の
無い投資初心者の人は詰んでしまう訳ですね。
そして近年火災保険料が改悪されているのも、ボロ戸建て投資にとっては厳しい状況
です。というのも以前はボロ戸建てでも、保険申請すれば普通に保険がおりていまし
たが、悪質な保険請求が増えたことによって保険がおりにくくなっています。
特にボロ戸建てほど保険はおりにくくなっています。
ボロ物件は「もともとボロだったから壊れたんでしょ」と判断されやすいので、保険
はおりにくいですし、保険会社によっては保険の加入自体出来ない事もあります。
なのでもしボロ戸建てを買った場合、購入時に物件の外観写真などをしっかり記録と
して残しておくと良いと思います。
そうする事で破損が生じた時の証拠になるので、保険は通りやすくなると思います。
いずれにせよボロ戸建て投資は、価格が低いという理由で初心者の人で興味を持つ方
が多いんですが、私は全くオススメしていません。
需要が無いエリアの戸建て
私が以前に受けた相談で「購入した物件が遠方なので売りたいんだけど、全然買い手
がつきません、どうしたら良いですか？」というものがありました。
その物件はログハウス調で素敵な家なのですが、物件のある場所が田舎の山の中で、
賃貸需要が全くないエリアでした。
そのため賃貸で運用しようと思っても客付けが出来ないので、賃料収入は発生しませ
ん。そしてこのような賃貸需要の無い物件の恐ろしいところは、購入の需要も無いと
いう事です。これは考えればわかると思いますが、賃貸需要が無いという事はそこに
住みたいという人はいないという事です。
つまりその家を買って住みたいという人もいない訳なので、売りたくても売れなくな
ってしまいます。貸したくても借り手がつかない、売りたくても売れないでは、正に
負動産、マイナスの資産という事になってしまいますよね。
なのでこのような自体を防ぐためには、事前のリサーチが非常に重要になってきます。
地元の不動産屋にヒアリングして賃貸需要があるかどうか確認をしていれば、このよ
うな自体は防げていたと思います。
そのような調査もせず安いという理由だけで物件購入するのは、事業者としてはあり
得ない事ですし、こんな事言ったら申し訳無いですけど、正直投資家としても失格だ
と思います。
賃料の低い戸建て
投資家さんが重視する一番の指標は利回りだと思います。
なので高利回り物件に魅力を感じて物件購入する初心者の方もたくさんいます。
しかしここで気を付けて頂きたいのが「賃料がいくらか」という事です。
もしその賃料が３万とか４万であれば、利回りが高くても儲からない物件の可能性が
高いです。
というのも賃料が高くても安くても、戸建ての場合は等しく経費がかかります。
例えば給湯器が壊れれば大家さんには修繕義務が発生します。これは法律でも決めら
れている大家の義務なので、賃料が安いからといって無視する事も回避することも出
来ません。
仮に給湯器の交換で１５万円かかったとします。方や賃料８万円で方や賃料３万円だっ
た場合、その経費を回収するためにかかる期間は２倍以上の差がありますよね。
これが経費率というものです。賃料が安い物件の経費率は高くなります。
なので高利回り＝儲かるでは無いという事なんですね。
しかも賃料が安いデメリットは他にもあります。
賃料が安い物件の場合、賃貸の仲介業者さんが客付けしたがりません。
なぜなら、仲介手数料は賃料に比例するからです。安い物件の場合、高い物件と手間
は同じでももらえる報酬が少ないので、賃料の安い物件の客付けをやりたがらないん
ですね。
そのため賃料が安い物件の場合は、ジモティなどの媒体で大家自ら客付けするケース
が多いのですが、ジモティのお客さんは内見をドタキャンしたり、保証会社の審査に
通らないなど属性のあまりよくないお客さんが多いので、その点でも苦労する事にな
ります。
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