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利回りと資産価値あなたはどっちを求めますか?

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

あなたは利回り派ですか?資産価値派ですか?

私は戸建投資を教える時に

利回りは実質の利回り(リフォーム費用や諸経費込み)で15%以上を目指しましょう

と言っています

 

でもこれって実はケースバイケース

なぜなら物件の良し悪しの判断って決して利回りだけでは無いからです

 

私が投資しているエリアは地方で結構田舎です

そのようなエリアの場合は土地の評価がほとんど出ないんですね

 

なので物件の資産価値は低くなります

そのような場合はさっき言ったように

少なくとも実質利回りで15%以上は欲しいですね

 

ではもっと都市部の土地の評価が出るような物件ではどうでしょうか?

 

土地の資産価値を取る場合は

利回りはある程度犠牲にしなければいけません

もしくは物件の築年数を犠牲にするかどっちかですね

(この場合は修繕費がかなり掛かります)

 

基本的に利回りを取れば資産価値は下がります

資産価値を取れば利回りが下がるんですね

 

たまに資産価値もあって利回りが高い物件が欲しいという人がいますが

そんなものはありません
(地方のRCとかならそんなのもあるかもしれませんが・・)

 

二兎を追う物一兎も得ず

青い鳥を探しているようなものなんですね

 

戦略的にどっちを優先するか決めた方が良いです

 

戸建の場合だったら

現金で買って今後一棟物を買う時の担保用にしたい

 

このような考えで戸建を購入する人がいますが

この場合は資産価値を優先した方が良いですね

 

基本的に田舎の物件で土地評価が低いような物件の場合は

担保価値はかなり低くなります

なので担保用としては適しません

 

担保用で買うのであれば比較的都市部の物件で

土地の資産価値があるような物件を買いましょう

 

ただ戸建だけでレバレッジ(融資)もあまり使わずコツコツやっていきたい

そんな人の場合は資産価値はあまり気にしなくても良いと思います

 

なぜなら資産価値が高い物件というのは税金も高いからです

固定資産税、不動産取得税が高い!

 

私も評価額1000万の物件を250万で買った事がありましたが

その税金の高さにビビりました

 

また資産価値が高ければそれに応じて基本は物件価格も高くなりますが

必ずしも賃料がそれに比例するわけでもないんですね

 

なのでラニングコスト(税金)が多くなる割に

収益性が高くなる訳でも無いので

銀行評価を考えないのであれば資産価値が高い物件を買うメリットがありません

 

ただ私の場合資産価値の低い戸建ばかりを買っている状態で

アパートローンを受けましたが

そんなに融資の審査への影響はありませんでしたね

 

なぜなら戸建の場合はそもそもの借入額が大した事ないので

物件の評価が低かったとしても信用棄損になっていなかったので

借り入れに影響が出る事はありませんでした

 

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