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不動産投資では物件を何年保有するべきか?

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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投資用不動産は何年所有し売却をすべきなのか?

物件の保有期間に関しては色々な意見があるところで

それぞれの考えにより保有期間は異なります

 

・長期保有派のメリット

長期保有して入ればローンが完済されてより多くのキャッシュフローを得る事が出来るようになります

特に入居期間も長く、賃貸募集もすぐ決まるような手間がかからず物件は

持っていればチャリンチャリン毎月安定的な収入をもたらしてくれます

 

なので都市部の立地が良い物件は土地の値下がりリスクも少なく

客付けも容易なため長期保有に適していると思います

・短期売却のメリット

正直私はこっち派です(笑)

私の平均的な物件の所有期間は個人では5年

法人所有の物はもう少し短いです

その理由は後述します

 

まず不動産投資ではそれなりに良い物件を買っているのであれば

売却する事で多くのキャッシュが入ります

なのでキャッシュポジションを上げる事が出来ます

(良くない物件の場合は残債と相殺されて終わるでしょう)

キャッシュポジションが上がれば融資を受けて更なる規模拡大といったステージに進んでいく事が出来ます

 

また私が所有する物件は都市部というよりも比較的地方の物件

なので将来的な人口減少、空室率の増加などの問題があるので

長期保有に適さないという理由もあります

 

後は減価償却期間ですね

物件の建物部分は眼科償却費として耐用年数に応じた

減価償却期間で経費計上する事が出来ます

 

長期保有となるとこの減価償却期間を超え

経費が減り、税金が増えるという問題が生じてくるのですが

減価償却が切れたタイミング売却を行えば

そのような事はありません

また新たに物件購入すれば、また減価償却する事が出来ます

 

不動産の転売

たまに転売を検討している投資家さんがいます

短期間でまとまった金額抜ける転売を魅力的に感じる人も多いようです

(その気持ちはわかりますよ)

しかし転売ってそんな甘いものでは無いのです

個人が転売すると意外と儲からない

例えば

300万の物件を100万リフォームかけて500万で売ったとしましょう

パッと見「100万は儲かっているのかな?」

って思いますよね

 

でも実際は全然違います

なぜなら以下の経費が掛かるから

・購入時仲介手数料

・購入時登記費用

・固定資産税日割り精算

・不動産取得税

・売却時仲介手数料

・譲渡税(個人の場合)

 

物件の評価額によって取得税や登録免許税が異なるので

一概には言えませんがこのケースだったら手元に30万残るかどうかって感じですね

なので短期転売で利益を出そうと思ったらかなり安く仕入れる必要があります

 

またもし仮に安く物件を仕入れるのが

めちゃくちゃ得意な人であっても注意すべき事があります

宅建業法の壁

基本的に反復的な短期売買を行うには宅建業の免許が必要です

ただ年間いくつ売ったら宅建業法違反など明確な基準はありませんが

買ってすぐ売却みたいな事を繰り返していれば

「それって転売目的で買ってますよね?」って感じです

 

そして宅建業の免許ですが

これは宅建の資格とは違いますよ

宅建免許の取得条件は以下です

・事務所が必要(自宅NG)

・宅地建物取引士の有資格者が必要

・宅建協会の入会金などかかる費用150万程度

 

結構大変ですよね(^^;

 

金融機関融資の壁

たまに金融機関から融資を受けていて転売を考える人がいます

これは絶対NG

今後その金融機関から融資を引けなくなる可能性があります

 

なぜなら金融機関はあなたに不動産賃貸業の融資という名目で

お金を貸しているはずです

決して転売用の資金を貸している訳では無いんですね

 

因みに不動産業者であれば転売用のプロジェクト融資があってそっちを使います

ただそのためには宅建業の免許が必要

なので個人が融資を使って転売する事は出来ません。

譲渡税の壁

個人が5年未満の短期間で売却した場合は

売却益に対して短期譲渡税がかかります

 

短期譲渡税の税率は39%

なので売却益のほとんどを税金で持っていかれます

 

しかも譲渡税は分離課税です

なので不動産賃貸業の経費で売却益を相殺する

といった事は出来ません

 

因みに5年を超えて保有する事で長期譲渡になり

税率も20%まで下がります

なので個人の場合は5年以上保有してから売却が基本

不動産には売り時がある

不動産には売り時があります逆に買い時もあります

 

不動産の売り時とは?

それはズバリ

融資が緩くなってテレビなどでも不動産投資が取り上げられて

多くの初心者投資家が参入してくる時期です

 

「よくこんな物件買うな」

そんな物件がバカみたいに売れていきます

そんな時こそ売り時です

 

逆に買い時というのは

その逆で不景気などで投資熱がめっきり冷め切っている時ですね

今も融資が締まってきているので

買い時になりつつありますが株価が高値を維持しているので

まだ底地の感じは無いですね

これから更にリセッションに入っていったら本格的な買い時になりそうです

人によってはこの2020年に株価が大幅に下落するのでは?という予想をしている人もいますよね

 

不動産の価格には波があるので

この波に乗って売り買いをする事で利益を得やすい訳です

しかしそれをするには

個人の場合、譲渡税の縛りがあるので

売りたくても売れないみたいな状況があるんですよね

売却したいときに売却するためには

はい。それはズバリ

法人を設立、法人で物件を所有する事ですね

 

そうする事で譲渡税の概念は無くなります

法人では売却益は単純な売り上げなので

勿論経費で相殺する事も出来るので節税対策をしやすいんですよね

 

ただここで気を付けてもらいたいのが

不動産業者では無い

例えば資産管理法人のような法人が不動産を売却した場合

それを事業の利益にする事は出来ないのです

 

分かりやすく言うと

不動産の売買を生業にしている訳ではないので

特別利益のような扱いになる訳です

それの何がいけないの?。

って思いますよね

 

不動産の売却益って結構デカいんです

そのままにしていれば思いっきり税金食らうんですね

 

なので節税対策をする訳ですが

そこで頑張って節税すると

結局売却益は事業の利益とみなされていない訳ですから

決算書の見栄えが悪くなってしまうんです

 

つまりそのような決算書は融資を引く際に不利になってしまう訳ですね

なので融資の面談の際などに全力で説明する必要があります(笑)

 

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