新築アパートと戸建てのハイブリッド投資
こんにちは
サーファー薬剤師です
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実はもうすぐ新築アパートが竣工する予定なんですが、既に内装工事もほとんど終わって
いて、外構工事が完了すれば引き渡しとなります。
そこで今回は、私が今まで行ってきた戸建て投資と、今取り組んでいる新築アパート投資
の相性に関してお話したいと思っています。
実際にやってみてお互いに全く違う投資方法だなと思う反面ですね、結構相性が良いなと
感じる部分も多かったので、今回はその話をしたいと思います。
建築中はする事がなくなってしまう
まず新築アパートのデメリットを上げると、新築アパートは建築中に融資をひきにくく
なるというのがあります。
アパートを建築する場合は、着工してから竣工まで半年くらいかかるんですよね。
土地を決済して確認申請を通してから着工となると、一年近くかかる事もあると思いま
す。結構長い期間ですよね。
これが新築RCになると、土地の決済から竣工まで２年近く時間がかかる事になります。
普通であればその期間中は融資はお預け、新たな物件を購入する事が出来なくなってし
まいます。１年間何も投資活動が出来ないのは結構キツイですよね。
それが戸建てであれば現金決済も可能なので、アパート建築中でも現金で戸建てを購入
するという事が出来ます。
特に宅建業者免許を持っている場合、購入した戸建てをリフォームしてそのまま再販す
る事で、よりスピーディに資金を回転させる事が出来るんですよね。
実際に私は宅建業の法人も持ってるので、アパート建築中に再販用の戸建てを３件購入
しています。
そのうちの１件は既に売却していて、もう一件も買付が入っている状態なんですね。
なので建築期間中も時間を無駄にすることがないので、新築アパート投資と戸建て投資
の相性は結構良いと思うんですよね。
一棟投資の場合借金の増えるスピードが速い
またアパートやマンション投資を続けていると、借入額がどんどん増えていってしまう
というデメリットがあります。
別に借金の額が大きいから悪いという訳でも無いんですけど、今は金利も上昇傾向なの
で借入額が大きいと人によっては返済もキツかったりしますし、あまりに借入の比率が
高くなってしまえば決算書が悪くなるので、その時点で融資が止まってしまいます。
一棟物投資で融資が止まれば、当然規模拡大する事が出来ません。
そこで戸建てのような現金で買える物件も運営していると、レバレッジ（融資）に依存
する事なく投資活動が出来るので、そこまで借入額を増やすことはありません。
なので一棟物投資と戸建て投資を併用するメリットはあると思います。
また、金融機関は融資が出やすい時期もあれば融資が出にくい時期もありますよね。
スルガショック前と後を考えてみればわかりますよね。
明らかにスルガショック後に融資が出にくくなったと思います。
なので融資が出にくい時期は戸建て投資で低レバレッジで運用して、融資が出やすい
時期になったらハイレバレッジで一棟物を買っていくという選択肢も出来ると思います。
それに宅建業の免許を取って買取再販事業も絡めて運用できるようになれば、更に投資
の引き出しが増えて、あらゆる環境に対応出来るような投資手法になると思います。
戸建ては現金化しやすい
そして戸建てを併用するメリットを更に上げると、戸建ては現金化しやすいというの
があります。
アパートの場合、勿論売り出し価格にもよりますが、希望額で売ろうとすれば売れる
までに結構時間がかかったりします。ただアパートの場合その売却期間中もキャッシュ
フローがあるのでそんなに気にする事もないのですが、それでも急ぎで資金が必要で
なるべく早く売却したいという時は、そんな悠長な事を言っている場合じゃないです
よね。
そんな時戸建てを複数所有していると、簡単に売却して現金に変える事が出来ます。
私の感覚では、一都三県の物件であれば相場価格に合わせれば、１ヶ月もしないくら
いで買付が入るイメージですね。
これは、価格も手軽で高利回りな戸建てというのは、投資家さんに人気があるからだ
と思います。
仲介業者さんも言っていましたが、特に投資初心者の方や現金で収益物件を購入した
いという方も結構いるので、そういった方々に人気が高いようです。
特に今のようなインフレの時代は、現金で持っていても価値が目減りするだけなので
戸建てのような流動性の高い資産に変えて保有しておくのもアリだと思いますよ。
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