狙い目のオーナーチェンジ戸建て
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最初の物件購入時に、手間が少ないオーナーチェンジの戸建てを検討する人も多いと思います。
ただオーナーチェンジ戸建ては、投資家が売り主だったりするので割安な物件は少ないみたい
な、マイナスのイメージを持っている方も多いと思います。
そんなオーナーチェンジ戸建ての中で、実は掘り出し物のようなお宝オーナーチェンジ物件が
あるので、今回はそんなお宝オーナーチェンジ戸建ての探し方や特徴についてお話したいと思
います。
オーナーチェンジ戸建ての特徴
戸建て投資の場合、一般的には空き家を購入してリフォームして、再生させて運用する手法が
主流と思います。しかし個人的には、既に賃貸がついているオーナーチェンジの戸建てを購入
するのも全然アリだと思っているんです。
それはなぜかというと、オーナーチェンジの場合は購入後すぐに賃料収入が発生するからです。
一般的に空き家を購入する場合は、リフォームして客付けして賃料収入が発生するまで、早く
ても半年はかかります。結構な時間ですよね。
その期間の賃料の機会損失を考えると、オーナーチェンジには大きなメリットがあると思います。
もし仮に賃料が６万円の場合、半年で３６万円です。１年だと７２万円なんですよね。
その金額分を値引いて購入できたのと変わりませんし、リフォームや客付けで要した労力など
も考えるとオーナーチェンジにはお得感があると思います。
私が所有していたオーナーチェンジ物件は、入居者が１回も退去する事なく、数年保有して売
却した事があります。そのような物件の場合はまさに手間なし物件ですよね。
ただもちろんオーナーチェンジにもデメリットはあります。
その一つが、内見出来ないことですね。
内見出来ませんので、退去が発生した時に想像以上に中の状態が悪くて、リフォーム費用が多
くかかる事があります。なので修繕履歴の確認は必須ですね。
あとオーナーチェンジの確認事項としては、購入時に家賃保証会社に加入しているかも確認す
る必要があります。もし加入していない場合、滞納が発生したら自分で催促や追い出し訴訟な
ど行わなければなりません。
そうなるとかなり時間と労力、お金を消耗する事になるので、保証会社加入は必須ですね。
私の場合は、保証会社未加入の物件を購入するときには、必ず仲介さんに話をして保証会社に
加入してもらうようにしています。
加入時に費用が発生しますが、可能であれば入居者さん側で負担してもらうのですが、負担し
て頂けない時はこちらで負担することも検討しています。
・狙い目の戸建てオーナーチェンジ
それは何かというと、ズバリ実需が賃貸している戸建てオーナーチェンジ物件になります。
そのような実需売り主の戸建てオーナーチェンジを狙う場合は、楽待であるとか健美家のよう
な、投資家向けのポータルサイトに掲載されてないオーナーチェンジを狙うのがポイントです。
なぜなら楽待や健美家に出しているオーナーチェンジ物件の売主というのは、ほとんどが投資
家です。一方アットホームなどにのみ掲載されているオーナーチェンジ戸建ては、売り主が実
需の一般の方であるケースがあります。
私もそのようなパターンで、割安なオーナーチェンジ戸建てを購入した事があります。
ここで「投資家でもない一般人が賃貸で貸し出すケースなんてあるの？」と思われるかもしれ
ませんが、これが意外によくあります。
例えば空き家を相続したけど住む気が無いので賃貸で貸し出そうとか、一般の人でも戸建てを
貸し出す理由は色々あるんですよね。
そしてそのような物件は、相場よりも安く売りに出されます。
なぜなら一般的なポータルサイトの場合、実需と呼ばれる一般の人が物件検索をしているので
すが、そのような人は既に賃借人がついているオーナーチェンジ物件は、自分が住めないので
購入対象にしません。なので安く購入できるチャンスが多いです。
そして一般的な実需層が賃貸に貸し出している場合、賃料設定を間違えているケースがあるん
ですね。実需は不動産投資家では無いので相場賃料の知識がありません。
なので相場よりもだいぶ低い金額で貸し出されている事もよくあるんですよね。
当然そのようなケースでは、退去後に賃料アップする事が出来るので、利回りを上げる事がで
きます。
このような方法で戸建てのオーナーチェンジを探してみると、意外と掘り出し物もあったりす
るので、今後そのような目線で物件探してみるのもアリだと思います。
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