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「築何年の物件を買うべきか?」

これって結構悩むところですよね

私は築20~30年代の物件を好んで買っています

築40年を超えるような物件の場合は条件付きで検討しています

 

今回はその事に関して説明しますね

 

まず築浅の物件、例えば築10年とかの物件の場合

物件価格が高くなります

その場合は賃料も比例し高く取れれば良いのですがそんな事も無く

 

収益性が低いのでほとんど買う事がありません

かなり相場より安くなっていなければ購入しないでしょうね

賃貸に貸し出しても利回りは低いので転売になると思いますが

その場合はファイナンス(融資付け)が問題です

(融資利用して購入した物件を簡単に売却出来ないので)

 

じゃあなぜ私が築20~30年代の物件を好むのかというと

主に2つ理由があります

 

1つ目 物件価格が安い

築10年程度であれば物件価格は高いのですが

築20~30年あたりになると安い物件もチラホラ出てきます

そこで賃料もそこそこ取れるので利回りが高くなりやすいんですね

 

2つ目 修繕費がそんなにかからない

平成築の物件であればキッチンやお風呂、トイレなど

交換となると費用が高い水回りの設備などがそのまま使えるケースが多いです

リフォームがクロスの交換など表層リフォームで済むケースも多いので安く上がりやすいです

 

今度は逆に築40年を超えるような物件です

私もそのような物件も所有していますが

割合でいうとかなり少なく今まで20戸買ってきて

築40年を超えていたのは2戸だけです

 

では築40年を超えるような物件を買う場合は

どのような点を意識しているのかというと

これも2つポイントがあって

 

1つ目

土地の資産価値がある物件。

結構田舎の場合は土地値が全然出ないようなエリアもあります

それでも物件自体が新しくまだまだ稼働できるものであれば出口はあります

 

しかし土地値も無い、築年が古く上物の資産価値も無いでは出口がありません

最終的な売却時に苦しくなるので

築古を買う場合は土地値の出る物件を買いましょう

 

2つ目

物件のメンテナンスがされているか?

私が今までに買った築40年以上の2つの物件には共通点があって

どちらもしっかりメンテナンスされていた事です

 

普通築古の物件を買った場合

200万以上の修繕費がかかるケースも良くあるのですが

私の買った物件はキッチンがシステムキッチンに入れ替わっていたり

ユニットバスが入っていたり、外壁のサイディングが新しくなっていたりと

しっかりメンテナンスされていたんですね

なのでいずれもリフォームは表層リフォーム程度で済んだんです

 

築年の古い物件を買う場合は修繕費がネックになるので

そこを安くする工夫をしないと

安く買ったと思っても修繕がかかり過ぎて全然利益が出ないなんて事も良くあります

 

エリアによっては築年が古い物件で無いと安く買えないエリアもあると思います

そういうエリアではDIYなどで修繕費抑えないと利益取れないようなケースありますね

ただDIYの場合は時間と労力がかかってしまうのがネックです

(なので私のコミュニティでは集団でDIYする取り組みを始めました)

 

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