高単価が取れる戸建て賃貸の特徴
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近インフレの影響もあってか、賃料が上がって来ている印象を受けています。
しかし高い賃料が取れる物件もあれば、取れない物件もあるのが現状だと思うんですね。
では戸建て賃貸に関して、どのような物件が高い賃料が取れるのか？今回はその特徴に
関して詳しく解説したいと思います。
地方で高単価が取れる物件
地方でも最近は、高単価の賃料７～８万くらいで賃貸が決まる事例が増えています。
今までの戸建て投資のイメージだと、２００～３００万くらいの戸建てを買って、表層
リフォームするというのが一般的だったと思うんですけど、そのような物件は正直高い
賃料設定は出来ません。
高単価を取るには、それなりにリフォームでコストをかける必要があるんですね。
特に外観は重要で、基本的に高単価が取れている戸建てというのは、内装がきれいなのは
勿論なんですけど、外壁塗装がされているような外観も綺麗な物件だったりします。
そして内装部分でいうと水回りの清潔感は重要で、私の場合は高単価狙いの物件だったら
洗面化粧台とキッチンは汚ければ交換しています。
なので高単価を狙う物件のリフォームですと、私の場合は２００～３００万程度かかる
事が多いですね。
そして高単価を狙う際に重要なポイントが２つあります。
一つは駐車場が複数台分止められるという事ですね。
１台分しか止められない、または駐車場が無いでは正直弱いですね。
やはり２台分以上あると、高単価は狙いやすいと思います。
一般的にファミリーが入居者になるので、そのため２台分必要という理由です。
もう一つは、戸建て賃貸には法人借りの需要があるという事なんですよね。
ちなみに私が最近賃料１２万で客付けした戸建てがあるんですけど、その物件の問い合わ
せの殆どが法人でした。
ではなぜ戸建て賃貸は法人借りの需要があるのかというと、私の経験上そのような法人は
社宅として利用して複数の社員をそこに住まわせる、そういったケースが多いです。
なのでできれば、４LDKのような広めの間取りの物件が良いですし、複数入居するので
駐車場も２台分以上必要になります。
そしてそのような法人の場合は、多少賃料が高かったとしても借りてもらいやすいです
というのも、アパートを社宅とする場合であれば、複数の部屋を借りなければいけない
ものを、戸建てであればその一棟を借りれば済むわけなので、それを考えれば戸建ての
賃料が多少高かったとしても、結果割安みたいな事もあると思います。
都内で高単価が取れる戸建て
そしてもう一つ高単価の賃料がとれる事例を紹介すると、それは都内の駅徒歩圏の戸建て
ですね。
そしてもう一つ条件があります。
それは旅館業許可が取れる用途地域の物件の場合は、更に高い賃料設定が出来ます。
ここまで聞いてお気づきの方もいると思いますが、ズバリ民泊運営している事業者に
戸建てを貸し出します。
今、都内民泊はバブルのように加熱していて、民泊事業者は民泊が出来る物件を必死に
なって探しています。
そのため民泊可能物件の賃料は軒並み上昇傾向で、その中でも旅館業の許可が取れる物件
というのは非常に希少価値が高いんですね。
では、旅館業の民泊と一般的な民泊は何が違うのかというと、営業できる日数が違います。
旅館業の民泊は３６５日営業できるのに対して、住宅宿泊事業と言われる民泊の場合は
１８０日しか営業できません。インバウンド、外国人のお客さんは基本的に通年、平日も
休日も関係なく宿泊するので、１８０日しか運営出来ないというのは大きな機会損失、
ハンディキャップになりますし、旅館業の物件と比較すると売上には雲泥の差が出ます。
なのでそのような旅館業許可が得られるような戸建ての場合は、かなり高い賃料でも
民泊運営者は喉から手が出るほど借りたい訳なんですね。
ちなみにどんな用途地域の物件が旅館業を取れるのかといいますと、近隣商業エリアや
準工業エリア、１種住居、２種住居になります。
ちなみに住居専用と名がつくエリアで旅館業の許可は出ません。
あと再建築不可物件も接道の要件を満たせないので、旅館業は取れないですね。
また各自治体によって許可要件が異なるので、その点も確認は必要だと思います。
なのでそのような旅館業が取れる戸建てを購入することが出来れば、かなりの高利回り
で運営できる事が期待できます。
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