こうなったら戸建て投資から撤退する【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は日本での不動産投資は、今後も安泰な投資であるとは思っていません。
日本は人口が減っているので、当然賃貸需要も今後減っていきます。
なので撤退といったような最悪の事態も、常に想定しておく必要があります。
今回はこのような状況になったら戸建て投資から撤退すべきという
タイミングに関してお話したいと思います。
現状はどうか？
現在の戸建て投資の参入の多さを見て、そろそろ難しいのではないか？
と思われている人もいるかもしれません。
株であれば、多くの素人投資家が参入した時が売り時と言いますよね。
それと同じで、今戸建て投資は手仕舞いすべきときかというと
私はそうでは無いと思っています。
確かに今は購入される方がたくさんいるので、売るタイミングと
しては悪くは無いと思いますが、売却のタイミングというのは
どれくらいの期間保有したかなども重要になってきます。
理想はインカムゲインもキャピタルゲインも得られるようなタイミングです。
そして個人で購入する場合は、譲渡税も考えなければいけません。
５年未満の短期譲渡で売却してしまえば、利益の４０％も税金でもっていかれ
ます。
一方５年以上保有して、長期譲渡で売却する場合は２０％まで税率が下がります。
なので今高く売れるからと言って、単純に売っていいという訳ではありません。
現状は大丈夫な理由
そして今の状況でも問題ないと考える理由は、安い物件の仕入れが可能で尚且
賃貸需要があるからです。
戸建ての場合はアパート・マンションなどの一棟物と比較すると、物件数が
多いです。
そして不動産は相対取引のため決まった価格はありません。
そのため価格の歪というのは必ず存在します。
なので今のように競争が増えた状況であっても、安い物件を購入する事は
可能です。
私も未だに割安物件の購入は出来ていますし、私のコンサル生も市場よりも
安い価格で物件の仕入れは出来ています。
そして賃貸需要に関しても現状問題ないと思います。
賃貸の客付け業者さんに、戸建賃貸が足りないとか、戸建賃貸ありませんか？
と聞かれるくらいで、実際私の周りでも賃貸の客付けで苦戦している話は
ほとんど聞きません。
このように安く物件の仕入れが出来て、その物件を客付けして運用が出来れば
不動産賃貸業の事業は成り立ちます。
なので現状での市況で撤退する理由は何一つ無いと思います。
撤退すべきタイミング
私が戸建て投資から撤退すべきタイミングと考えるのは
物件に入居付出来なくなったり、十分な賃料の確保が出来なくなったときです。
不動産賃貸業は、貸し出すお客さんがいなくなれば事業としてなりたちません。
ではどのようにそのような状況判断をすれば良いのか。
まずそのような賃貸需要が急激に減少する事はないと思います。
なぜなら今まで１０年間不動産投資をやっていて、その間に競合の増加や
コロナなんかありましたが、今まで大きく賃貸需要の変化を感じた事がない
からです。
もし賃貸需要の減少が生じたとしても、段階的に起こってくると思います。
そして今心配している問題が一つあって、それはインフレですね。
インフレの影響で、あらゆるものの価格が上がっています。
一つは給湯器ですね。給湯器が手に入らないといった話を聞きます。
価格も以前の数倍に上がってしまっていると聞きます。
そして皆さんご存知の通り、ウッドショックで木の価格が上がっているので
リフォーム価格に影響があります。
あとサンゲツやリクシルなども値上げをしましたので、壁紙やキッチン、
洗面化粧台などの設備の価格も上がりました。
なのでリフォームコストが上がっても、賃料に反映できなければ
大きく利益が減ってしまいます。
ただインフレになると、住宅価格も上がる可能性があるので、決して悪い
ことだけではないんですよね。この点は判断が難しいところです。
撤退の際に重要な事
もし先程話したように、賃貸需要が少なくなり、賃貸業が成り立たない
ような自体になった場合、我々はどのようなアクションを取れば良いのか？
まず日々の情報収集は重要だと思います。
そのような状況になると必ず「賃貸がつきにくくなった」「空室が長引い
ている」などの声が聞こえるようになります。
なので日頃から、情報感度を高くしておく必要があります。
特にコミュニティなどに所属せず、一人でやっているような投資家は
情報弱者になりがちなので注意が必要だと思います。
そしてそのような状況になったら、迅速に判断し撤退する必要があります。
後手になればなるほど撤退は難しくなり、損をします。
撤退が早ければ早いほど傷は浅く済むと思います。
そしてそのような撤退の状況では、物件種別も重要だと思います。
どういうことかと言うと、高額な物件ほど売り抜けるのが難しいです。
例えば１億円のマンションと５００万円の戸建てであれば、明らかに
戸建ての方が売りやすいです。
しかも戸建ての場合は、投資家だけでなく実需にも売却できるので
流動性が高くて売却しやすい資産だと思うので、戸建て投資は
その撤退のしやすさも魅力になります。
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