ここが退去になりやすいタイミング

2019年10月2日

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サーファー薬剤師

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サーファー薬剤師

2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー ～～サーファー薬剤師経歴～～ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ～～サーファー薬剤師所有物件～～ 現在戸建10戸所有 １、購入価格２３０万　賃料５．８万　表面利回り３０％ ２、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ ３、購入価格２５０万　賃料６．２万　表面利回り２９％ ４、購入価格５００万　賃料８万　　　表面利回り１９％（売却） ５、購入価格３５０万　賃料５．８万　表面利回り１９％ ６、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％（売却） ７、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％ ８、購入価格３５万　　賃料　５万　　表面利回り１７１％ ９、購入価格３５０万　賃料６万　　表面利回り２０％ ​１０、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ １１、購入価格３２０万　賃料６．５万　表面利回り２４％ ​１２、購入価格２５０万　賃料６．８万　表面利回り３３％

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

先日管理会社からこんなメールが来ました

「○○貸家の契約が更新になります。更新する際の契約内容は今まで通りで問題ないでしょうか？」

いたって普通な賃貸契約更新の連絡だったんですね

しかし

私はこの連絡が来ると少しドキドキしてしまいます

なぜならこの更新のタイミングは解約になりやすいからです

なぜ契約の更新が退去の原因となってしまうのか？

入居者さんは契約の更新時に更新料を支払います

これは賃料の一か月分

つまり更新月に関しては賃料2か月分支払わなければいけないんですよね

これって結構な負担だと思います

なのでどうせ退去するなら更新のタイミングで退去しようと考える訳です

その時の対応に関して今回はお話ししますね

まず退去の連絡が入った際は理由を聞きます

その理由に応じて対応は変わってきます

中には「家を買ったとか」「勤務先が変わったので」

などこちらの努力ではどうにもならない理由があります

この場合はどうしようもありません

しかし私が以前に経験した例でいうと

「退去を検討している。もしくは賃料を下げて欲しい」

このように言って来る入居者さんもいました

当然そのまま突っぱねてしまえば退去となるので対応が必要ですよね

ただ賃料を下げてしまえば月々の賃料収入が減ってしまう他

物件売却時の利回りが下がるので売却価格にも影響します

なので私は賃料交渉には基本応じないスタイルです

ではこの時はどうしたのかというと

更新料を無しにしました

この時は更新料を無しにする事で入居者さんに納得して頂いて

無事契約を更新する事が出来たんですよね

ただこの更新料ですが基本管理会社さんと大家さんで折半するもの

なのでこの時は管理会社さんにお願いして更新料を我慢して頂きました。

ですので更新料なしにする場合は管理会社さんに相談が必要です

以上の事から更新のタイミングは解約になりやすいです

退去となれば数カ月の空室期間、退去後の原状回復リフォームを考えれば数十万のロスになります

ですから最初から更新料なしにしてしまうのも一つの手ですね

もし退去の連絡が来た場合

理由にもよりますが多少の出費で退去を防げれば結果

そっちの方がコストは安く収まるケースの方が多いと思います

最後までお読み頂きありがとうございました(^^）

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