このリフォームはやってはいけない【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建て投資の場合は、大抵中古物件を購入することになるので、リフォームにコストが
結構かかるんですよね。
なのでこのコストをいかに抑えるかが非常に重要なんですけど、普通の人は結構やってる
けど、私はやらないリフォームってあるんですよね。
なので今回はその事に関して解説したいと思います。
やらないリフォーム１：間取り変更
よく古い家だと、部屋が細かく仕切られていたりしますよね。
なので仕切られた壁をぶち抜いてLDKにするとか、よく投資家さんなんかでもやる人が
いるんですけど、私は今まで一度も壁をぶち抜いた事は無いんですね。
なぜなら壁をぶち抜くのは、結構コストが掛かるからです。
ぶち抜くと言ってもただ壁をぶっ壊せばいいという話では無くて、その後下地をしっかり
作り直したり、クロスや床を部分的に貼り直すみたいな作業もあります。
何より素人がDIYで壁を抜いてしまうと、建物の構造上必要な壁や柱を抜いてしまったり
する可能性もあるので非常に危険なんですね。
なので安易に壁をぶち抜くのは止めた方が良いですね。
そしてじゃあそれだけのコストをかけて壁をぶち抜いたとして、それで賃料がどれくらい
アップ出来るのかという話ですよね。実は大した賃料アップにもつながらないと思います
それが決めてで入居が決まるものでも無いと思うんですね。
もし私がそのコストをかけるのであれば、水回りに使います。
例えばキッチンやお風呂ですね。このような水回りの清潔感というのは、入居付けに直結
します。水回りが汚い物件や古い物件というのは、リビングの壁をぶち抜いてLDKにした
ところで決まりませんので、そのコストをかけるなら、キッチンを交換したり、洗面化粧
台の新しいものを入れたりした方が、費用対効果は高いと思います。
やらないリフォーム２：ユニットバス交換
そして私がやらないリフォームの２つ目というのが、ユニットバスの交換なんですね。
私は買取再販事業を行っているので、区分の再販をしたときにユニットバスの入れ替えを
やった事はありましたが、戸建て投資の賃貸物件でユニットバスを入れた事は今まで一度
もありません。それはなぜかというと、コストが高すぎるからですね。
これがユニットからユニットに変えるならまだ良いかもしれませんが、一般的に戸建て
投資で風呂交換の場合は、在来工法の風呂をユニットに変えるとかなので、結構な費用が
かかるんですよね。
なぜなら在来工法の風呂の場合は、ユニットバスをいれるスペースを作る必要があるので
一旦風呂を解体する必要があるからですね。タイルをはつったりとか結構大変です。
私が区分の再販でユニットを入れたときは、６０～７０万かかったんで、普通の人が
在来の風呂にユニットバスを入れるとなると、１００万くらいする可能性がありますよね。
では風呂が汚い中古物件を買った時に、どんなリフォームをするのかというと、私はまず
床に必ずバスシートを敷いてもらいます。なぜなら古い物件は床がタイルのことが多いん
ですけど、このタイルが結構汚かったりするんですよね。
それがバスシートを貼るとめっちゃくちゃキレイになります。
そして壁のタイルも、塗装をするかアルミ複合板を貼ってもらっています。
そうする事で壁もキレイに清潔感が出ますし、ユニットバスに変えなくても全然キレイに
なるんですね。
タイル塗装は、とても剥がれやすいので注意した方が良いですね。
素人がやればすぐに剥がれてきて逆に汚い感じになっちゃうと思いますし、プロにやって
もらっても数年経つと部分的に剥がれて来たりします。
あと水栓も汚ければ基本新しいものに変えていますね。磨いて古いものを使い続けても
良いんですけど、結構古い水栓は水漏れも多いので交換する事が多いです。
逆によくやるリフォーム
では、私が逆によくやるリフォームは何かというと、それは外壁塗装と駐車場の拡張工事
ですね。これらは結構コストがかかる工事なんですけど、私はやっていますね。
理由はどちらも物件価値が上昇して、賃料も高く取れるからですね。
まず外壁塗装ですけど、外壁塗装をすれば一目瞭然でキレイになります。
そうすると当然高い賃料も取りやすくなりますし、売却する時も高く売りやすくなります
これは経験的に、実需に売却する場合でも投資家さんに売却する場合でも、外壁塗装され
ている方が売りやすいですし高く売れます。そして何より建物の保全になるという事です。
外壁塗装というのは建物を守るバリヤーの役割をしているので、塗装を行うことで建物状
態が維持されて、結果ランニングコストもかかりにくくなると思います。
そして駐車場の拡張工事も費用対効果の高いリフォームです。
これは私が地方や郊外をメインに投資しているから尚更なんですけど、駐車場が１台分か
２台分かで物件価値には雲泥の差があります。
なぜなら戸建てはファミリーが基本的に住むことになりますが、一家族で車一台というの
はほとんどありません。２台以上所有している世帯が大半です。
車１台分の場合はそのような大半の需要を除外してしまっているので、客付けには不利に
なってしまいます。
なのでコストをかけてでも２台分の駐車場を確保するのは、物件価値が大きく上昇するので
余裕でペイ出来てしまうんですね。
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