こんな人は不動産投資で破綻する【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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これから不動産投資を始める人で一番気になることは
失敗するリスクだと思います。
実際にメディアで不動産投資の失敗で破綻した
といった見出しを見ることもあります。
ただ私は、不動産投資で破綻するのは限られたケースだけだと思っています。
なので今回はどんな人が破綻するのか、どんな物件を買って破綻するのか、
その事に関して詳細に解説したいと思います。
そもそも破綻するケースは少ない
不動産投資は一般的な事業よりは破綻リスクは低いと思います。
普通一般的な事業であれば、それを本業としていて
その事業がうまくいかなくなれば、収入が途絶えて破綻する事になると思います。
しかし不動産投資、不動産賃貸業の場合は、いきなり専業でやる人はほとんどいなくて
兼業で不動産投資をやる人の割合が多い。
なので、不動産投資家は専業大家さんよりもサラリーマン大家のような
兼業大家さんのほうが多いと思います。
私の知り合いで脱サラした大家さんもたくさんいますが、専業でやっている人の割合は意外と少
なくて、脱サラ後に自分の事業を起こして不動産以外の収入がある方が多いです。
なので不動産賃貸業がうまく行かなくても、本業の収入で補填出来る可能性が高い。
ですから今銀行の融資が締まっていますが、金融機関の本音としては
不動産賃貸業に融資したいんだと思います。
なぜなら先程話したように、不動産賃貸業は破綻リスクが低いし
しかも物件を担保にとっているので、他の事業に融資するよりも
金融機関としては遥かにリスクは少ないんですよね。
ではなぜ破綻する人がいるのか？
不動産投資を行っていく上でのスキルは色々あると思います。
物件選定のスキル、リフォームのスキル、賃貸経営のスキル、節税のスキルなどです。
ここで破綻した人の話を聞いていると、明らかに物件の選定で失敗しています。
というよりも、不動産投資に関しては、物件の仕入れで８割、９割成功か失敗がわかれます。
物件の選定で失敗しても、多少他の部分でリカバリー出来るかもしれませんが
失敗を取り戻す事は出来ないと思います。
それくらい物件の仕入れの部分が超重要なんですよね。
そしてこの失敗の原因ですが、私は完全に責任感の欠如が原因だと思っています。
どういう事かというと
普通事業を行うのであればリサーチを行うと思います。
例えばラーメン屋を出典するのであれば
その地域の強豪の有無や、ラーメンがいくらで提供されているのか
テナントの賃料相場とか調べると思います。
しかし不動産投資に関しては、投資という言葉がついているからか
そのようなリサーチを全くしないで物件購入する人がいます。
業者の言うことを鵜呑みにして、ロクなリサーチもせずに購入してしまう。
それでは失敗して当たり前ですね。
なのでこれから不動産投資を始める方は
不動産業者の開催するセミナーに参加して、新築ワンルームマンションや
新築の建売アパートを購入するのはやめた方が良いです。
失敗している人の多くがこのような物件を購入しています。
このような案件の場合は、業者の利益がかなり載っています。
広告宣伝費にもお金を使っていて、そのコストも上乗せされています。
このような案件は儲かりませんので買うのはやめましょう。
一方、中古の不動産の売買というのは相対取引です。
業者の転売案件以外は、一般の投資家や実需から買う限り
そのような利益が上乗せされることはありません。
そこで相場価格をしっかりリサーチして理解していれば
利益が出る物件を購入する事が出来る訳です。
今は高属性の人の方が危ない
個人的に今の状況だと、年収が低い低属性の人よりも
年収の高い高属性の人のほうが、破綻リスクが高いんじゃないかと思っています。
これを意外に思う方もいるかも知れませんが
これには理由があって、今の市況だと低属性の人はさっき言ったような
新築ワンルームや新築アパートみたいな、クソ物件を買いたくても買えないからです。
以前の融資じゃぶじゃぶの時は、低属性の人でも融資が出てしまっていたので
破綻するリスクがありましたが
今は買いたくても買えないので破綻する危険性はありません。
一方高属性の人であれば、今でも融資が出てしまいます。
それこそ新築物件とかになると、中古よりも融資は遥か出やすくなるので
属性がいい人であれば、先程述べたようなクソ物件が買えてしまうんですね。
そこでこのようなある程度の高属性の人の場合
まず税金が高いです。日本は累進課税制度なので年収が上がれば上がるほど
税金や社会保険料が高くなるので、手残りは少なくなります。
そして高属性の人は、生活レベルも高かったりします。
タワマンに住んで高級外車に乗ってみたいな生活をしていたりします。
そうすると生活費の支出も大きいので、高年収でも手元にお金が残らず
不動産投資で失敗してしまうと、返済が滞ってしまい破綻してしまうんですね。
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