こんな人は戸建て投資やめなさい【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建て投資には良い面もあれば悪い面もあります。
なので人によってはですけど、悪い投資対象にもなってしまう可能性があるんですよね。
ではどんな人に戸建て投資は向いてないのか、その理由に関して解説したいと思います。
戸建て投資のメリット・デメリットを理解する
まず戸建て投資で向いていない人を理解するためには、戸建て投資のメリット・デメリットを
理解しなければいけません。
まず戸建て投資のメリットですが、いくつかあって、１つ目は賃貸需要の強さですね。
アパマンよりも球数が少ないので賃貸の客付けがしやすいです。
そして管理のしやすさもあります。アパート・マンションは共用部の清掃や、共用部の照明の
電球交換などありますが、戸建ての場合は一回貸し出してしまえば、入居者自身で庭の手入れ
などもしてくれるのでそのような手間がかかりません。
そして価格の低さもメリットと言えると思います。
アパート・マンションとなると数千万の世界で、ものによっては億超えの物件もありますが
戸建てなら数百万で買えますし、現金でも買えます。
アパマンの場合は融資を使って買うのが当たり前なので、買えば買うほど残債がどんどん膨ら
んでいきますが、戸建はそのような事がないんですよね。
またその価格の低さから、売りやすいという側面もあります。戸建ては投資用としても、また
実需向けに一般の方にも販売できるので、現金化したい時に現金化しやすい流動性もあります
戸建て投資のデメリット
ではそんな良いことばかりの戸建てのデメリットは何かというと、規模拡大の遅さですね。
これが圧倒的なデメリットになります。
ただこれは全ての人に対してデメリットかというとそうではなくて、人によっては少しずつ投
資規模を拡大したい人や、無借金で投資を継続したい人もいると思います。そのような人は、
規模拡大のスピードをそもそも求めていないので、デメリットになり得ないのです。
ただ多くの投資家が、家賃年収何千万、キャッシュフロー何百万みたいな感じで、投資規模の
拡大を望んでいると思います。そのような人にとっては戸建ての場合、ロットの小さな物件を
一つずつ決済していかなければいけないので、規模拡大のスピードが遅いです。
例えばマンションを１棟買えば、１０世帯、２０世帯の規模の物件もありますよね、その決済
をするのにどれくらいの労力を使うのかというと、実はそんなに大変なことはありません。
私もアパートを一棟買っていますが、戸建てを一戸買うのと大して労力は変わりません。
むしろ空き家の戸建ての方が、その後リフォームをしなければいけませんし、人によっては
DIYでかなりの労働力を投入することになるので、アパマンに比べて戸建て投資は、圧倒的に
投資効率が悪いんですよね。
こんな人は戸建て投資に向いていない
ここまでの話を聞いてもらえれば、薄々気づいているかもしれませんが、戸建て投資に向いて
いない人というのは、資本力もあって投資規模を拡大させたい人です。
はっきり言ってそのような人は戸建て投資には向いていません。
資本力がある人でそれなりのリスクテイクが出来る人は、レバレッジを効かせて、アパート・
マンションのようなロットの大きな物件を買ったほうが効率が良いです。
ただここでも注意点なのですが、そんな人でも投資初心者のうちは、ロットを抑えた方が良い
と思います。なぜなら知識経験もコネクションも無いので、いい物件を見つけられないですし
失敗のリスクが高いからです。
アパートを買うにしても２０００万～３０００万程度に抑えておいた方が良いですし、最初の
一棟は数百万程度の戸建てから始めるのも手だと思います。
そしてリスク許容度が高くなれば、融資を引っ張ってロットの大きな物件にチャレンジするの
は全然アリだと思います。
ただ今の現状を見てみると、アパート・マンションの価格は高止まりしていて、なおかつ金利
上昇のリスクもあります。
実際私のメインバンクも、金利は今徐々に上がってきていると言っていました。
金利上昇となれば、収益物件の価格は下落することが予想されるので、一棟もの投資で規模拡
大させたい人でも、金利など社会情勢にアンテナを張って慎重にやっていく必要があると思い
ます。
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