こんな人は融資が通らない
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今は融資が締まっている状況ですが
そんな状況でも融資が通っている人もいれば
融資が通らない人もいます。
融資が通らないのには訳があります。
なので今回は、融資が通らない人の特徴に関してお話したいと思います。
法人は通りにくい
まずこれから不動産投資を始める新規法人は融資が通りにくいです。
そもそも法人の場合は使える金融機関も限られてしまいます。
今出ているアパートローンの多くは、個人向けに出されているものなので
法人の場合はそもそも融資を受けられない。
もしくは個人と比較すると、金利が高くなってしまうという問題があります。
そして新規法人で、なおかつ代表にも不動産賃貸業の実績がなければ
使える金融機関が少ない上に、新規での金融機関開拓になるので
個人よりも融資を受けるハードルが高くなってしまいます。
これはなぜかというと、
金融機関としては、サラリーマン大家に融資をする場合は、給与所得を担保に取りたいですよ
ね。
給与所得は安定収入なので、そのような収入があれば、もし不動産投資が上手くなかなくても
そちらで補填が出来ると考えるわけです。
しかし、それが法人で融資を受けるとなると、法人と個人は別人格なので
個人の与信の部分を担保に取りづらくなってしまいます。
なので新規法人は、基本的に融資は受けにくいので
不動産投資を始める初期は、個人の方がやりやすいと思います。
物件の資産価値
まず、都市部よりも田舎の物件の方が融資は通りにくいです。
なぜなら、物件を担保にとった時の担保価値が低くなってしまうからです。
なので田舎よりも都市部の物件の方が融資は出やすいです。
そして物件の築年数ですが、金融機関は結構この築年数を意識します。
なので耐用年数オーバーは、基本融資は受けにくいと思ったほうが良いですね。
築年が浅いほど、新築ほど融資は受けやすいです。
しかし築古の耐用年数オーバーでも、融資を出す金融機関はあります。
例えば、日本政策金融公庫みたいな金融機関は、対象が築古でも融資が出ます。
ただこの公庫は、支店、担当者で全然温度感が異なります。
私のコンサル生でも、築古の耐用年数オーバーでも
リフォーム込みのオーバーローンが出ている人もいれば
築古ということで、融資が否認されてしまっている人もいます。
属性、自己資金
属性や自己資金も融資の可否に大きな影響を与えます。
属性というのは、その人がどこに勤めているのか？年収はいくらか？
というところですね。
これは公庫のように、属性はそこまで重視しない印象がある金融機関でも
なんだかんだ属性が良い人は通りやすいですし、属性が悪いと通りにくいです。
なので、無職はかなり厳しいと思ったほうが良いですね。自営業も不利になります。
属性で強いのは、やはり一部上場企業のサラリーマンや公務員の人、あとはお医者さん
は有利ですね。
そして既存の借り入れも重要になってきます。
戸建て投資のような、数百万の借り入れくらいではそこまで影響はありませんが
これが住宅ローンなど、金額が大きくなってくると融資に影響はあります。
当然アパートローンでも、借り入れが大きければ問題になります。
しかし買っている物件の資産性が高い場合は、問題にならないケースもあります。
不動産投資の実績
不動産投資の実績は、間違いなく融資に影響を与えます。
なので、実績が全く無い初心者は、明らかに融資では不利なのですが
そこで重要になってくるのは、やっぱりその事業に対する熱意だと思います。
これは金融機関だけではなく、誰でもそうだと思いますけど
一生懸命やっている人を応援したくなります。
不動産投資を始める方には、嫁ブロックのような、配偶者の理解を得られるずに悩んでいる人も
いると思いますが、説得するにはやはりこの熱意だと思います。
しかしどのように金融機関にこの熱意を届ければ良いのか？
そのためには熱意を事業計画書に落とし込む必要があると思います。
不動産賃貸業のマーケット規模や今後の動向、投資エリアの市場調査、ターゲット分析
この事業からどれくらいの利益が得られるのか、シミュレーションなどを綿密に行い
それを事業計画書にしっかり記載すれば、実際に不動産投資を行った実績がなかったとしても
説得力のある材料になると思います。
金融機関の担当者は、不動産投資の専門家ではありません。
なのでこちらが、如何に購入予定の物件は素晴らしいか、なぜこの物件を運用することで利益を
得られるのか、しっかりわかりやすく説明する必要があります。
実績がない投資初心者ほど、この事業計画書の作り込みが重要だと思います。
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