こんな戸建は１００万円でも買いません

2019年2月15日

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サーファー薬剤師

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サーファー薬剤師

2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー ～～サーファー薬剤師経歴～～ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ～～サーファー薬剤師所有物件～～ 現在戸建10戸所有 １、購入価格２３０万　賃料５．８万　表面利回り３０％ ２、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ ３、購入価格２５０万　賃料６．２万　表面利回り２９％ ４、購入価格５００万　賃料８万　　　表面利回り１９％（売却） ５、購入価格３５０万　賃料５．８万　表面利回り１９％ ６、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％（売却） ７、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％ ８、購入価格３５万　　賃料　５万　　表面利回り１７１％ ９、購入価格３５０万　賃料６万　　表面利回り２０％ ​１０、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ １１、購入価格３２０万　賃料６．５万　表面利回り２４％ ​１２、購入価格２５０万　賃料６．８万　表面利回り３３％

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

物件を探している時

物件価格が安ければ安いに越した事はない

そんな風に思ってしまいますよね

私も以前物件検索をしていて

安い物件がひしめいているエリアを発見したんです

そのエリアには

100万代の物件がゴロゴロありました。

その中で発見したのは

平成築で間取りも３DK

駐車場有の物件で150万

スペック的にはめちゃ良さそうですよね

またネットの物件写真も木造の別荘住宅って感じで

良さそうだったんです。

私は早速業者にアポを取って物件を見に行きました。

そしたらその物件は

森の中

※写真はイメージです

業者さんの車で物件まで案内してもらったのですが

道は細いし急な勾配もあります

業者さんは軽トラを巧みに運転して

乗り切りましたが

とても普通車では侵入できないような所です

物件に着いたらそこは

ロビンフットの世界のようでしたね

森の中にはまばらに数件家が建っていて

屋根の煙突からもくもく煙が出ているお家もありました

かつての別荘地帯だったんでしょうね

今は寂れて空き家が目立ちます

内見しましたが中の状態はそこまで悪くはありません

ただ私はそのエリアには全く土地勘が無く

家賃相場も良くわからなかったので

業者さんに

「この物件はいくらぐらいの賃料が取れますか？」

と聞いたところ

「この物件なら賃料は一万位ですね」

「一万円！！」

賃料一万では当然話になりませんが

これが仮に賃料が3万円であったとしても考え物です

なぜなら

このような賃料の低い物件の場合は

修繕比率が高くなってしまうからです

物件を賃貸に貸し出す際は

ある程度の修繕義務を大家が負う事になります

何か設備が壊れてしまえば

それを修理する義務があるんですよね

その際にかかるコストの割合が増えてしまうんです

仮に給湯器が壊れて修理をして10万かかったとします

そこで仮に賃料1万なら10か月分の賃料がぶっ飛んでしまう訳です

賃料収入が修繕費で食われてしまって利益が出ません

なので賃料が低すぎる物件の場合は

いくら物件価格が安くても

修繕比率が高くなって利益を得る事が難しくなります

その辺も加味して安い物件は購入した方が良さそうですね

最後までお読み頂きありがとうございました(^^）

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