こんな物件買うとストレスが絶えません【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私はコンサルで、これから不動産投資を始める人の支援もさせてもらってるんですけど
口を酸っぱく「こんな物件は買わないで下さい」と言っている物件があります。
今回はその事に関して解説したいと思います。
高利回りは無視
まず「戸建て投資といえば高利回りでしょ」と思われる人も多いと思います。
しかし高利回りばかり追っかけていると失敗してしまいます。
例えば、最近良く見る地方の高利回りオーナーチェンジ戸建てですが、そのような物件は価格も
低く一見手頃な物件かと思われるんですけど、見ていると賃料が非常に低いものが多いですよね
正直そのような物件を購入すると苦労します。
なぜならそのような物件は、たいてい築古の物件になるんですね。
当然ボロですから色々な不具合が発生しますよね。その度に入居者さんからクレームが来ますし
当然修繕が必要になってきます。
またそのような単価が低い物件の場合、管理会社は管理してくれなかったりするんですね。
これは意外に思われる方も多いかもしれませんが、何も賃料が低くなかったとしても、戸建てと
いうのは普通に管理を断られることがあります。
これはアパート等の集合住宅と比較した場合、アパートは１棟で複数世帯分の管理費を得られる
のに対して、戸建ては１世帯分の管理費しか得られ無いわけです。
しかもその賃料が３万とか４万だったら、管理なんてしてくれないと思います。
なのでそのような入居者のクレーム対応は、大家が直接行う必要があります。
設備の不具合が頻繁に起これば、そのようなストレスは絶えないですよね。
賃料が低いと生じるそれ以外の問題
そして賃料が低い物件の場合は、入居者の質が下がるという問題もあります。
これは年収が低い人が必ず問題があるかというと、そうではないんですけど、当然属性が悪くて
も人格者の人はいると思います。ただそのパーセンテージというか可能性でいうと、やはりある
程度の賃料を払える人の方が、質が高くて問題も少ない印象があります。
というのも私は昔、家賃３万円のアパートに住んでいましたが、ゴミ捨て場は荒れ放題ですし
アパートの駐車場には若者がたむろしてたり、私の部屋の隣の入居者は夜逃げしました。
残念ながらこれが賃料が低い賃貸物件の実態だと思います。
なのでこのような入居者を相手にする訳ですから、当然運営でのストレスは大きいと思います。
そしてもう一つの問題は、修繕費率の問題ですね。
仮に、給湯器の故障で修繕が発生し、１５万かかったとします。
これが賃料３万であれば回収まで５ヶ月かかるのに対して、賃料８万だったら２ヶ月で回収でき
る訳ですね。これが修繕費率の差というものなんですね。
賃料が低い場合は、仮に利回りが高くても修繕費のウェイトが高くなるので、実際はたいして
お金が残らないという事が起こってしまいます。
そうなればストレスも多い上に、お金も大して残らないでは非常に効率が悪いですよね。
極めつけは火災保険
そして賃料が低い物件のデメリットはまだあります。それは火災保険の問題ですね。
先ほど賃料が低い物件は、築古の物件が多いという話をしましたが、築古の物件の場合は今後
火災保険の料金がかなり上がります。
また築５０年を超えるような物件の場合は、そもそも保険に入れなかったり、入れたとしても
条件が設けられていて、その条件をクリアしないと加入できないみたいな状況なんですね。
なので築古ボロ物件は修繕費率が高くて修繕費の負担が重い、そして火災保険料も高くて保険料
の負担も重いという、実はかなり厳しい状況だったりする訳なんですね。
なので利回りが２０％とか、そういう数字を見ると魅力的な投資のように思ってしまいますが
実は運営のストレスがあったり、経費率が高くて実際はお金が残らないといった問題もあるので
利回りだけ追いかけるのは止めた方が良いと思います。
これから戸建てを購入するのであれば、やはり平成築くらいの築年数で且つ、しっかりメンテ
ナンスされているような物件を選ぶべきかと思います。
そのような物件であれば頻繁に不具合が生じる事もありませんし、それなりの賃料も取れて
火災保険にも普通に加入することが出来ます。
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