キャッシュフローが欲しいなら戸建て投資はするな
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建て投資は高利回りだから、多くのCF（キャッシュフロー）を得られると思っている
人がいるんですけれど、それは間違いです。
戸建て投資の場合は、多くのCFを得る事は出来ません。
今回はその理由と、多くのCFを得るためにはどうすれば良いか解説します。
戸建てのCFは少なくなる理由
戸建て投資の場合は、CFは少なくなります。
この理由は、まず戸建ての場合はスケールメリットが効かないからです。
戸建ての場合は場所にもよりますが、賃料相場は５～６万です。
なので全てを現金で仕上げたとしても、１件あたり５～６万のCFです。
コレが融資を使えばもっと少なくなります。
例えば、公庫で４００万融資を引いて、金利２％で融資期間１０年だった場合、月々の
返済は３．６万程度になりますので、家賃から返済を差し引いたCFは１～２万程度に
なってしまいます。
このように戸建ての場合は、築年が古い木造物件がターゲットになるので融資期間も
短くなり、尚更CFは少なくなってしまいます。
一方アパートの場合は、どれくらいの収入になるのかというと、私の場合ですが、自己
資金２００万程度入れて購入したアパートのCFが、だいたい月１６万程度あるのでCFを
狙うのであれば、アパートの方が良いという事になります。
CFがあれば良い訳では無い
ただここで勘違いをしてはいけないのが、CFがあれば良いというわけではありません。
それはなぜかというと、CFは利益の先食いになってしまうからです。
先程私のアパートはCFが１６万ほどあると言いましたが、融資期間は３０年で融資を
ひいています。
なのでかなり長い融資期間なんですよね。
このような長い融資期間で融資を引けば、当然月々の返済額は少なくなるので、CFを
多く出しやすくなります。
しかしデメリットも勿論あって、それは借り入れの元金の減りが遅いんです。
なので仮に売却をする場合に、売却益が少なくなります。
売却益は売却価格ー元金なので、長期の融資をひいてしまえば、CFは出る代わりに
売却時にキャッシュが残りません。
一方戸建て投資のように、短い融資期間で融資をひいたり、キャッシュで購入している
物件を売却した場合は、多くのキャッシュを手元に残す事が出来ます。
なのでCFは、融資の返済期間を長くすれば調整出来てしまうものなので、必ずしもCFが
多ければ良いと言うわけでもありません。
ハイブリッド投資のすすめ
以上の話を聞くと、戸建て投資では、利益を得にくいと考えるかもしれませんが、しっか
り戸建て投資のノウハウを身に着けて、利益の最大化をすれば、数百万の戸建て一棟あた
り数百万の利益を得ることが可能です。
ただ戸建ての場合は、主なキャッシュポイントというのは、物件の売却をした時なので
キャッシュを得るまでに時間がかかるというデメリットがあります。
なので、そこをアパート投資で補うことで、お互いの短所を埋めることが出来るように
なります。
最初の一棟目というのは失敗しやすいですので、いきなりロットの大きな物件に行くの
ではなく、最初は戸建てのような小ロットの物件から始めるのが良いです。
しかし戸建てだけではCFが少ないですし、キャッシュを得られるまでに時間もかかるので
アパート投資も併用していきます。
そうする事でCFを得られるようにもなります。
またアパート、マンションのようなロットの大きな物件の場合は、今のような融資引き締め
の時期は融資が出にくくなってしまいますが、小ロットの戸建てなら金額が低いので、現金
で買っていくことも出来ます。
そして融資が開きだしたら、レバレッジを使ってアパート投資をして、ブーストをかけてい
くのが投資効率的には良いかと思います。
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