ヤドカリ投資が税金的に最強
こんにちは
サーファー薬剤師です
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現在都内マンションの値上がりが、えげつないという話をよく聞きます。
実際、値上がりした自宅マンションを売却した利益で、更に収益物件を買っていく投資家
さんもいますよね。なので不動産投資家は、自宅でも利益を上げる事が出来るんですね。
ではどのように自宅で利益を上げるのか？注意点などもあるので、今回はその点に関して
解説したいと思います。
自宅の売却益には税金がかからない
厳密に言うと全く税金がかからないという訳ではないんですけど、自宅を売却した際には
かなりお得な税制というのがあります。
それは３０００万の特別控除というものなんですね。
例えば売却で５０００万利益が出たとしても、３０００万円までは非課税で残り２０００
万円にしか税金はかからないという事なんです。
通常個人で収益不動産を売却した場合、売却益には５年未満の短期譲渡であれば３９％、
５年以上の長期譲渡でも２０％の税金がかかるので、これは大きな違いですよね。
なので自宅で売却益が出ると、たくさんのお金を残せるという事になります。
大家さんの中には、頻繁に自宅を買い換えては利益を出しているような、そんな大家さん
もいます。しかも自宅の購入の時というのは住宅ローンも使えるので、低金利で資金調達
が出来ますし、融資の審査も投資用と比較するとかなり緩くなります。
ここで注意点なんですけど、これはあくまで自宅として不動産を購入する場合に使えるも
のだという事なんですね。
投資家さんの中には、住宅ローンでマンションを購入して転売しているような人もいるみ
たいですが、そのようなケースでは３０００万の特別控除の適応にはなりませんし、物件
の売却に関して、住宅ローンを借りた金融機関から売却理由を問われて、理由によっては
金融機関を出禁になってしまう可能性もあるので注意が必要です。
３０００万の特別控除を利用する場合というのは、実際に住民票を移して自宅として住む
必要があります。
投資用では利用できないものなので、その点はくれぐれも間違いのないようにして頂きた
いと思います。
投資初期は賃貸がベター
そして不動産投資家なら誰でも自宅を購入すべきなのかというと、そうではありません。
やはり投資家のステージによって、自宅を持つべきか賃貸に住むべきかというのは変わっ
て来ます。
自宅を持つべきなのは、ある程度投資家としての実績がある、そんな投資家さんですね。
逆に賃貸に住むべきなのは、実績がまだ少ない投資初心者の方になります。
これはなぜかというと、投資初心者の場合はまず物件の良し悪しの判断がまだ出来ません。
自宅の売却で利益を出すには、相場よりも安く物件を購入するのが必須になりますが
初心者の方は相場観が無いので、その判断が出来ないんですよね。
なので相場観が養われる段階までは、自宅の購入はすべきではありません。
そして投資初期は融資で苦労します。ある程度のところまでは、与信でアパートローンで
借りれるかもしれませんが、ある程度の借り入れをすると実績が無い投資家さんの融資は
厳しくなります。
そして金融機関は残債がいくらあるのかかなり気にされるので、そこに住宅ローンの借り
入れまであれば、やはり融資には不利になってしまいます。
なので自宅購入は、不動産投資家としてある程度のレベルになってから、それまでは資金
を貯めるためにも賃貸物件に住みながら、不動産投資家としてのレベルアップに励むべき
だと思います。
逆にある程度の経験値がある投資家さんは、積極的に自宅購入をすべきだと思います。
そしてヤドカリのように定期的に住み替えて売却して、それで資産を増やすという事も十分
可能だと思います。
まして今はインフレで物の価値が上がっていますので、持っているだけで資産価値がどんど
ん上がっていくような、そんな物件も中にはあると思います。
自宅の売却が税制上は一番優遇されているので、この利点を活用できる強みは相当あると
思うんですよね。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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