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リフォームのコストを抑えるために大事な事！

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2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー ～～サーファー薬剤師経歴～～ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ～～サーファー薬剤師所有物件～～ 現在戸建10戸所有 １、購入価格２３０万　賃料５．８万　表面利回り３０％ ２、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ ３、購入価格２５０万　賃料６．２万　表面利回り２９％ ４、購入価格５００万　賃料８万　　　表面利回り１９％（売却） ５、購入価格３５０万　賃料５．８万　表面利回り１９％ ６、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％（売却） ７、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％ ８、購入価格３５万　　賃料　５万　　表面利回り１７１％ ９、購入価格３５０万　賃料６万　　表面利回り２０％ ​１０、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ １１、購入価格３２０万　賃料６．５万　表面利回り２４％ ​１２、購入価格２５０万　賃料６．８万　表面利回り３３％

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

昨日はコンサル生の物件のリフォームの打ち合わせをしていました

この方元値495万の物件を250万で購入

 

今回は既にリフォーム業者さんから見積もりが上がってきていたので

どの内容を行って、どこを削っていくか話合いました。

 

基本築古の物件を賃貸で貸し出すのに必要なリフォームを

業者さんに見積もり作成をお願いすれば

かなりの金額の見積もりが出てくることが多いです

 

築古戸建のリフォームはやりだしたらキリが無いくらいなので

 

これは業者さんから見ればどれも必要な工事に思えるので仕方が無い事です

でもそれを鵜呑みにして工事してしまうと正直収支が合いません

 

なので費用対効果の高いリフォームにフォーカスしていかなければいけません

やった方が良いかもしれないけど必要ではないリフォームは容赦なく削る必要があります

 

ただこの作業が投資初心者の方では

どこまでやって良いかわからないものです

特に投資初期は過剰なリフォームをしてしまう事が多いんですね

 

ですから投資初心者の方は最初のうちは誰かにリフォーム内容が適正か確認してもらった方が良いですよ

数十万場合によっては百万位差が生じる事があります

 

なので今回の打ち合わせの際に既に見積もりが上がっていたので私がやるのは

必要で且つ費用対効果の高いリフォームを残して今やる必要のないリフォームを排除する事

 

今回は見積もりとしては150万程度の見積もりが上がってきていましたが

未確定な部分はありますが50万位削ったと思います

 

私のリフォームはまず設備の不具合の修繕

そして見た目は必ず清潔感がある綺麗な感じに仕上げます

 

なので細かい部分は結構無視

今回の物件でもドアノブの汚れやスイッチプレートの汚れなどがあり

交換作業となっていましたが

これも少しクリーニングで綺麗にすれば気にならないレベルと判断しました

 

逆にやった方が良いのはクロスの交換やCFの上張り、貼り替えですね

これらの表層リフォームはそこまでお金はかかりませんが

やるとかなり見栄えが良くなるので絶対にやった方が良いですね

 

逆にクロスの交換やCF張り替えに比べたら

先ほどのドアノブ、スイッチプレートの交換は

やったらやったで見栄えが良いのはわかりますが

それほどインパクトのあるリフォームでは無いんですよね

つまり費用対効果が悪いので私の場合は排除します

 

築古戸建のリフォームは費用対効果が大事ですよ

 

最後までお読みいただきありがとうございました(^^)

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー ～～サーファー薬剤師経歴～～ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ～～サーファー薬剤師所有物件～～ 現在戸建10戸所有 １、購入価格２３０万　賃料５．８万　表面利回り３０％ ２、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ ３、購入価格２５０万　賃料６．２万　表面利回り２９％ ４、購入価格５００万　賃料８万　　　表面利回り１９％（売却） ５、購入価格３５０万　賃料５．８万　表面利回り１９％ ６、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％（売却） ７、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％ ８、購入価格３５万　　賃料　５万　　表面利回り１７１％ ９、購入価格３５０万　賃料６万　　表面利回り２０％ ​１０、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ １１、購入価格３２０万　賃料６．５万　表面利回り２４％ ​１２、購入価格２５０万　賃料６．８万　表面利回り３３％

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