不動産投資のリフォームコストの削減方法

2020年1月9日

2020年2月15日

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サーファー薬剤師

　

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サーファー薬剤師

2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー ～～サーファー薬剤師経歴～～ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ～～サーファー薬剤師所有物件～～ 現在戸建10戸所有 １、購入価格２３０万　賃料５．８万　表面利回り３０％ ２、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ ３、購入価格２５０万　賃料６．２万　表面利回り２９％ ４、購入価格５００万　賃料８万　　　表面利回り１９％（売却） ５、購入価格３５０万　賃料５．８万　表面利回り１９％ ６、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％（売却） ７、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％ ８、購入価格３５万　　賃料　５万　　表面利回り１７１％ ９、購入価格３５０万　賃料６万　　表面利回り２０％ ​１０、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ １１、購入価格３２０万　賃料６．５万　表面利回り２４％ ​１２、購入価格２５０万　賃料６．８万　表面利回り３３％

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

以前にリフォーム業者さんから見積もりを取った時の事です

私はある事に気が付きました

リフォームの単価が上がっていたんですね

しかも一つの項目だけでは無く、全体的に単価が上がっていました

リフォームのコストは上昇傾向

その事を業者さんに尋ねると「人件費が上がっていて今までの料金では厳しい」との事

確かに今人件費って上がっていますよね

（この業者さんには無理を言って今までの単価に戻してもらいました）

都内のコンビニなんかは今はほとんど外国人

特に職人さんの数って少ないから尚更人件費の高騰が起こっているんでしょうね

特に戸建投資の場合リフォームの費用がかかりやすいので

このリフォームコストの削減がめちゃくちゃ大事なのです

ですからリフォームコストが上がってしまえば利益が出なくなってしまう

じゃあどうすれば良いか？

リフォーム費用の削減方法

リフォームの削減方法は主に３つ

・施主支給

施主支給とはオーナーがリフォームの部材を用意して設置してもらう方法です

例えばヤフオクやメルカリ、ネットショッピングで見ると安い部材なんか結構ありますよね

それこそウォシュレットやテレビモニターフォンなどネットで調べると安い商品結構あります

そのように安く部材を自分で手配して設置してもらう事で安く抑える手法なのですが

リフォーム業者さんに対してこれを行うと

正直リフォーム業者さんに嫌がられてしまいます。

それはなぜかというとリフォーム業者さんは部材にも利益を載せているので

その分の利益が取れなくなってしまうからです

なので今後のリフォーム業者さんとの関係などを考えた場合

あまりやり過ぎてしまうと良くないかもしれません

どちらかとうと後述する分離発注する際に

自分で手配した部材を職人さんに施行してもらう方が良いかもしれません

・分離発注

分離発注とはそれぞれの職人さんを自分で手配してリフォームコストを抑える方法です

普段リフォーム業者さんにリフォームを発注する場合

リフォーム業者さんはそれぞれの職人さんを手配して取りまとめて工事をスケジュールしていきます

なのでリフォーム業者さんを介さずに手配するので

その分のマージンが発生しないためコストを削減できる訳ですね

たまに勘違いしている人がいますが大工さんが全部やる訳じゃないですよ

職人さんってたくさんいて大工さん、クロス屋さん、畳屋さん、電気屋さん、塗装屋さんなど

分離発注の難しいところは

それぞれの職人を手配しなければいけないのは勿論なのですが

同時進行出来るリフォームとバッティングしてしまうマズいリフォームなどあったり

その各職人さんの工事をスケジュールするのが

ある程度知識が無いと難しいので

全ての工事を分離発注するには投資初心者向きではありません

投資初心者が分離発注する場合は全ての工事を分離発注するのでは無くて

例えば畳の表替えだけ畳屋さんに発注するとか

洗面化粧台を自分で手配してプロパンガス屋さんに設置してもらうなどにしておいた方が良いでしょう

・DIY

DIYでは何と言ってもリフォームコストを削減できるメリットがあります

ただデメリットもあるんですよね

それはまず自分の時間と労力を犠牲にしなければいけない

投資家の多くがサラリーマン投資家さんなのですが

貴重な休日の時間を使ってDIYをする事になるので

リフォームを安く上げられる分失うものも大きいと思います

そしてもう一つの欠点が「時間がかかる」

休日の時間しかDIYできず

しかも自分一人でで行うので時間がかかります

中には半年や1年完工するまで時間がかかっている人がいます

業者さんにお金払って頼めば1か月程度でできてしまう訳で

その期間は賃貸物件として稼働できないため機会損失となります

そこで私が最近取り組み始めた活動があります

それは「みんなでDIY」

私が運営している「戸建投資クラブ」の中で始めた取り組みです

それぞれの物件をみんなでDIYするというもの

これであればみんなでDIYするので

DIYの欠点である時間と労力を犠牲にする事はありません

またみんなでDIYする事で仲間との絆も生まれます

そして参加する人にはDIYのスキルが身に付きます

基本施主（物件所有者）が当日のリフォームの段取りを組んでもらうのですが

当然初心者であればそんな事は出来ませんよね

なのでこの「みんなでDIY」では「DIYのプロ」にサポーターとして入ってもらっていて

有料のサポートを受ける事で初心者でも参加できるようになっています

今後リフォームコストが上がってくる可能性は大いにあります

その際に戸建投資でモロに値上がりを食らっては利益が出なくなってしまいます

何かしらの対策が必要かもしれませんね

最後までお読み頂きありがとうございました(^^）