リフォームコストを節約するための工夫 不動産投資
こんにちは サーファー薬剤師です
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週末はコンサル生と内見同伴で物件巡り
100万代、200万代など良さそうな案件がいくつかありました
今回はリフォームのコスト削減に関してお話しますね
投資初心者がリフォームで犯す過ち
築古物件をリフォームする場合
正直リフォームをやりだしたらキリがありません
特に戸建の場合は尚更で
そこで特に投資初心者の人がやりがちな過ちが過剰なリフォーム
どこまでリフォームして良いかわからないので
あれもこれもリフォームの見積もりに加えてしまいます
そのためリフォームコストが高額となり
安く物件を仕入れる事が出来ても結局利益が出なくなってしまいます
なのでリフォームする場合は何でもリフォームするのではなくて
・コスパ高いリフォーム
・設備の不具合の修繕
といった内容に重点をおいてリフォームした方が良いと思います
コスパ高いリフォームとは
例えば表層リフォームなんかはその一例ですね
表層リフォームとは壁紙の交換とかクッションフロアの貼り替え
和室なら畳の表替え、襖紙の貼り替えなど表面的なリフォーム
表層リフォームはコストはそこまでかかりませんが
写真のように見栄えがかなり改善されます
Before
After
そして設備の不具合の修繕とは
例えば
トイレの水が流れない、アンテナが倒れていてテレビが見れないなどは
必ず入居後にクレームが来るので必ず修繕する必要があります
水回りを安くリフォームする方法 浴室
水回りはリフォームでお金がかかりやすい部分です
ここを安くやれるかやれないかで大きなリフォームコストに価格差が生じるんですよね
例えば浴室のリフォーム
このようなコンディションの浴室の場合
多くの人がユニットバスへの交換を検討します
おそらく業者さんもこのような状態だったらユニットバスへの変更を提案してくると思います
ただここでユニットに変えてしまえば５０～８０万ものコストがかかってしまいます
このケースでは浴槽塗装をする事でかなり綺麗になりました
浴槽塗装のコストは１０万程度です
リフォームはDIYすべきなのか？
DIYすべきかどうか？
これは賛否両論分かれるところですよね
なぜならDIYにはメリット、デメリットがあるから
・DIYのメリット
１、何と言っても安い
現在は職人さんの人件費も高騰傾向です
都内のコンビニの店員さんなんか見ればわかりますよね
外国人の店員さんがほとんどです
そのような状況なので
リフォームコストの削減はとても重要な課題
そこでリフォームコストの削減を考えた時に分離発注やDIYなどがありますが
やっぱりDIYが最安
DIYが一番リフォームコストを抑える事が出来ます
２、リフォームの原価などの感覚が得られる
DIYする時は自分で材料を発注します
壁紙なら１ｍでいくら？みたいな感覚が得られるんですよね
そして実際にリフォームしてみれば
どれくらい時間と労力がかかるかがわかります
それを考えた時にリフォームコストが妥当かどうか判断出来ますよね
またリフォームって実際にやってみると結構大変なもんです
職人さんへの感謝の気持ちも生まれますよね
なので投資初期なんかはそういった感覚を身に付けるために
一度は経験しておいても良いかもしれませんね
・DIYのデメリット
１、時間と労力がかかる
DIYの一番のデメリットはこれ
なんと言っても時間がかかりますね
サラリーマン大家さんなら貴重な休日を使ってDIYしなければいけません
完工するまでに週２日の土日を使ってやっていれば完工までに時間がかかります
人によっては半年、１年かかったような話も聞きます
それだったら業者にリフォームをお願いして一カ月でリフォーム終わらせて
賃貸物件として早期に稼働させた方が得だったりします
リフォーム中は一銭も稼ぎ出すことは出来ないので大きな機会損失になってしまいますよね
なのでDIYをする場合は投資家仲間と協力して一緒にやったりすると良いと思います
みんなでやれば仕事も早く終わります
私も最近は運営するコミュニティで「みんなでDIY」という企画を作ってDIYを始めました
２、リフォームのクオリティーが下がる
これはやはりプロと素人の違いですね
仕方ありません
３、道具を揃えるのに結構お金がかかる
リフォーム道具を揃えていると結構お金がかかったりします
電動工具なんかは結構高いですよね
ただ今後も大家業を続けていくなら使う機会はあると思うので
そこはケチらず必要経費だと思った方が良いですね
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