一番最初はこんな戸建てを買いなさい

2022年12月29日

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サーファー薬剤師

　

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サーファー薬剤師

2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー ～～サーファー薬剤師経歴～～ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ～～サーファー薬剤師所有物件～～ 現在戸建10戸所有 １、購入価格２３０万　賃料５．８万　表面利回り３０％ ２、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ ３、購入価格２５０万　賃料６．２万　表面利回り２９％ ４、購入価格５００万　賃料８万　　　表面利回り１９％（売却） ５、購入価格３５０万　賃料５．８万　表面利回り１９％ ６、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％（売却） ７、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％ ８、購入価格３５万　　賃料　５万　　表面利回り１７１％ ９、購入価格３５０万　賃料６万　　表面利回り２０％ ​１０、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ １１、購入価格３２０万　賃料６．５万　表面利回り２４％ ​１２、購入価格２５０万　賃料６．８万　表面利回り３３％

こんにちは

サーファー薬剤師です

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これから戸建て投資をはじめようと考えている方も多いと思います

そういった方の話を聞いていると

利回り２０％のような高利回りを狙っている人も多いです

しかし私はいきなりそんな高利回り物件を狙うのはやめた方が良いと思います

むしろこんな戸建てを買うべきというのがあるので

今回はその事に関して解説したいと思います

初心者は高利回りを狙ってはいけない

なぜ初心者が高利回りを狙ってはいけないのか？

それは一般的な投資対象を考えてもらえればわかると思います

日本の国債って利回り低いですよね

それは安全性が高くリスクが少ないからです

一方トルコの国債って利回りが２０％くらいあります

これはリスクが高いからこのような利回りになっています

国がデフォルト、倒産する可能性が高いので

信用が低く安全性も低いことから、これくらい高い利回りをつけなければ

誰も買ってくれないんですよね

同じような事が高利回り物件でもいえます

つまり高利回り物件とはリスクが高い物件になります

なのでもし利回り２０％の物件が普通にネットで売れ残っていたら

絶対に何かしらの問題があると思った方が良いです

もし利回り２０％の優良物件があったとしてもネットには乗りません

業者が自社で買い取るか、優良顧客に話がいく事になるので

これから投資を始める初心者の人が買えるような物件ではありません

でもSNSなんかでよく利回り２０％とか場合によっては６０％みたいな投稿を見るかもしれませんが

そのような人が買っている物件というのはかなりのボロ物件です

１０年空家みたいな物件でシロアリなんかは当たり前で傾きがあったり雨漏りもしています

そのような物件があなたの手に負えますか？

そのようなリスクコントロールが出来る人、そのような物件の抱えている問題を解決出来る人が

このような高利回り物件を手に入れる事が出来ます

なので経験値を身につける段階の初心者がいきなり高利回りを狙ってボロ戸建てに手を出せば失敗する事になります

そして経験値を身に着けリスク許容度が上がったら、そのようなハイリスクな投資をするのが良いと思います

なので高利回りを狙うのはもちろん構いませんが順番を考えたほうが良いという事なんですよね

初心者はこんな物件を狙うべき

私が考える初心者が狙うべき物件というのは

まずそこまで古くない物件ですね理想は築３０年代、古くても４０年代前半が良いです

築年が古い物件を購入する場合はしっかりメンテナンスされている物件を購入しましょう

そして最初のうちは雨漏り、シロアリ、傾きは避けたほうが良いと思います

これは程度によっては許容できますし指値の材料になるので

私はむしろそのような物件をせっきょく的に買っていますが

初心者でその判断は難しいと思うので辞めたほうが良いと思います

そして賃貸需要がある物件ですね

その辺もしっかりリサーチした上で仕入れる必要があります

賃貸がつかない物件は最終的な売却も出来ない物件なので

私ならタダでもいりません

なのでこのような物件というのは、そんなに安くは買えないので利回りは下がってしまいます

しかししっかり探せば実利で１５％以上狙えるような物件はあります

物件の査定は簡単ではありませんが、そのへんは投資家の先輩のアドバイスを得ながらススメていくと良いと思います

オーナーチェンジも悪くはない

オーナーチェンジというと投資家売り主なので

やすくなりにくい印象がありますが私はオーナーチェンジも悪くないと思っています

オーナーチェンジの場合は買ったら直ぐに賃料収入が発生します

一方空家を買って再生させる場合

リフォーむして賃貸の客付けして実際に賃料が発生するまで半年くらいかかります

そんなにかかるの？って思うかもしれませんが

まずリフォームもすぐに入れるわけではありません、工期も予定よりも長くかかる事もあります

そして賃貸の客付けも早く決まればいいですが普通の投資家さんなら３ヶ月くらいかかる事が多いみたいですね

そして申込みがはいっても入居は一月後からとか普通にあります

しかもDIYでリフォームする場合は余裕で１年以上空室とかもザラにあります

そうなってくると月の賃料が６万円だったら半年で３０万、１年では６０万円の差なので

多少高くても許容出来る部分はあると思います

金額的にもそうですが自分が割くリソースに関してもオーナーチェンジの方が効率的ですよね

そしてオーナーチェンジは融資の面でも有利です

投資初心者は結局金融機関から本当に客付け出来るのか心配と思われていますから

空家の再生案件の場合は融資が出にくいです

一方オーナーチェンジはすでに賃貸がついているので安心感があります

このように融資付し易いオーナーチェンジで賃貸の実績をつけておけば

次戸建てを買う時に融資も引きやすくなります

なのでこのような戦略で戸建て投資をはじめるのも

一つの方法だと思いますよ

最後までお読み頂きありがとうございます(^^)

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