不動産投資から民泊参入する際に注意すべき事
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今、民泊がすごい話題になっていますよね。
私は民泊のコミュニティを運営しているのでわかるんですが、不動産投資家の人で、これから
民泊事業に参入したいという方がたくさんいらっしゃいます。
私は４年前に民泊を初めて、現在新築２棟と中古１棟の宿泊施設を運営しています。
そこで今回は、不動産投資から民泊へ参入する際の注意点に関してお話したいと思います。
不動産投資家は民泊参入で強みがある
まず不動産投資家の方が、民泊に参入する場合かなりのアドバンテージがあります。
それは不動産投資の知識経験、人脈をそのまま活用出来るからです。
例えば民泊の場合は、転貸で物件を借りて民泊を運営をするパターンがあるんですけど、要は
大家さんから物件を借りて民泊を運営する訳です。
その転貸物件を探す時も、今まで付き合いのある賃貸の客付け業者や、管理会社のコネクション
が使えます。
これはどういう事かというと、そもそも民泊をOKにしている賃貸物件というのは、非常に数が
少ないです。
これは大家さんをしている人なら理解できると思いますが、民泊で貸し出せば、近隣に迷惑をかけ
てしまうかもしれないという懸念があるので、民泊OKにしている大家さんはほとんどいません。
なのでネット検索してもほとんど出てきませんし、出てきたとしても瞬間蒸発的に無くなってしま
います。民泊物件を扱っているサイトもありますが、そのようなサイトの物件は賃料が馬鹿高かっ
たりします。
なのでそのような時に、知り合いの賃貸業者さんがいれば、表に出る前にそのような物件を借り上
げる事が出来るので、相場とかけ離れたような賃料で借りずに済むわけなんですよね。
これは大きなメリットだと思います。
それ以外にも民泊運営する際は、結構テコ入れしてリフォームを行う事になると思います。
その際も今まで培ってきたリフォームの知識であるとかリフォーム業者さんみたいな人脈を活かせ
ますし、DIYの得意な大家さんは自分でリフォームする事で、大きく初期費用を抑えることが出来
ます。
なので不動産投資家さんが民泊に参入する場合は、かなりのアドバンテージがあるんですよね。
時間と労力が賃貸業の１００倍かかる
皆さんは、民泊の場合はかなり高収益が狙える、インバウンドでウハウハみたいな印象があるかも
しれません。実際民泊では、不動産賃貸業の何倍という収益を狙う事が出来ます。
しかし気を付けて頂きたいのが、まず民泊と不動産投資は全く別物という事です。
当然新しい知識が必要になります。
なのでみなさんも不動産投資を始めたときは、ある程度のリソースを割いて勉強したり、物件検索
をしたり、内見したと思います。
なのでその時と同様に、初期の頃はある程度のリソースを割いて取り組む必要があります。
そして民泊事業では、不動産賃貸業の１００倍くらい手間がかかります。
賃貸業であれば物件を貸し出してしまえば、少なくとも１，２年は住み続けられますよね。
それが民泊の場合は、１月で２０組のゲストがきたりします。
しかもその都度対応は必要で、質問もたくさん受けます。
そしてトラブルが起こる頻度も、賃貸業の比ではありません。
私の場合は８月だけで襖は２回ゲストに穴を空けられました。障子じゃなくて襖ですね。
また、買って１年しか経っていないドライヤーを壊されたり、ダイニングテーブルもゲストに
よって破損されました。
もし全く外注する事なく、自分だけでこれらの業務をやろうとすれば、とても不動産賃貸業のよう
に片手間で出来るようなものではありません。
私の場合は業務のいくつかを外注しているので、半自動的には回る仕組みが出来ているんですけど
それでも定期的に物件の見回りには行きますし、トラブルが発生した際は現地に行って対応したり
しています。
民泊バブルに注意
そして現在、民泊が非常に加熱しているという事にも、注意が必要だと思います。
すでに都内の賃料は、２年前と比較してかなり値上がりしているので、転貸で始める場合
その高い賃料が重しとなります。
当然参入が増えている訳ですから、供給が増えて予約が入りづらくなる事も考えられます。
そうなると苦しくなるのは新規の民泊プレーヤーなんですね。
それはすでに経験のある民泊運営者の場合、リスティングにたくさんレビューがついて、要はアカ
ウントが育ってるので、プラットフォーム側もそのような施設をアルゴリズム上、上位表示します
いっぽう経験の浅いアカウントは、表示の優先順位も低くなってしまいます。
みなさんがアマゾンで買い物する時と一緒で、ゲスト側もそのレビューっていうのは見ているんで
すね。なのでレビュー数が少ない施設は避けられるようになってしまいます。
そうなると高くなっている現状の賃料で借りれば、ランニングコストもキツイし予約も入らず、
赤字みたいなそんな施設が最近増えているというのも事実としてあります。
しかもこれは何も都内に限った話ではありません。
千葉の海沿いでも参入というのは非常に増えていますし、河口湖のような観光地でも予約率がだい
ぶ以前よりも落ちているという話も聞きます。
なので今このように市場が加熱している訳ですから、参入する際は慎重に行ったほうが良いと思い
ますし、なんとなく参入して儲かるような、そんなフェーズでは無いので、もし参入するならしっ
かり民泊事業にコミットして取り組む必要があるかと思います。
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