不動産投資で気づかずに損している事
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資をやっていて、意外とみんな気づかず損している事ってあるんですよね。
知っていればもっと安く出来たりする事って結構ありますよ。
なので今回は、不動産投資でみんなが気づかず損している事に関してお話したいと思います。
火災保険料
火災保険料ってどのように決まっているか知っていますか。
補償範囲と建物評価額です。
ではこの建物の評価額が、どのように決まっているのかというと、再調達価格というもので決ま
っています。
再調達価格というのは、今ある建物を新築する費用で計算されますので
例えば２００万で購入した物件でも、１０００万の建物評価になっていたりします。
当然この評価額が高ければ、保険料も高くなります。
でも２００万の物件に対して、１０００万の建物評価にする必要がありますかね？
１０００万の建物評価にしていれば、仮に火災で全焼となった場合でも、１０００万円入ってき
ます。
しかし火災で全焼する可能性ってかなり低いですし
２００万で買った物件なので、５００万でも入ってくれば御の字のはずです。
なので私は、過剰な保険料だと思うんですよね。
私であれば１０００万の評価額を６００万程度に下げてもらいます。
この評価額は、ある程度の調整は出来ます。必要であれば、購入時の売買契約書を提出すれば
問題なく評価額を下げることが出来ます。
ただここで、このように保険料を下げてしまうと、台風被害にあった時に十分な保証を
受けられないのではないかと思われるかも知れませんが
確かに６００万を評価額にしてしまえば、それ以上の保険金はおりません。
しかし、台風被害で屋根が飛んでも、５００～６００万あれば直せると思いますし
そこまでの被害が生じるケースは稀だと思います。
なので単価が低い戸建てを買った場合の火災保険料は、評価額が高すぎないかチェックしたほう
がいいと思います。
登記費用
登記費用も、高いことに気づかずに支払っている人結構多いですよね。
特にマイホームを買う時に、一般の人は登記費用が高いか安いかなんて、気にしていないと思い
ます。
しかし登記費用も司法書士によって全然違います。
登記費用にも内訳があって、登録免許税と司法書士の報酬で分かれるのですが
登録免許税は税金なので、どの司法書士にお願いしても変わりはありません。
しかし司法書士の報酬に関してはかなりの差があります。
私は以前、所有権の移転登記だけで、報酬で８万取る所がありましたが
安いところならその半額でやってくれます。
しかも最近、業者経由でお願いした司法書士は、本人確認手続きだけで１万円取る司法書士がい
ました。
本人確認手続きって免許証確認するだけなんですけどね。
正直すげーなと思っちゃいました。
なので登記の費用は、かなりの価格差があるので、事前に見積チェックは欠かせません。
もし高い場合は、価格交渉するか司法書士の変更したほうがいいと思います。
私は今まで高い場合は価格交渉していましたが、ほとんどのケースで安くしてもらえました。
据置期間
金融機関から融資を引く時に、据置期間を設定出来るケースがあります。
これも結構知らない人が多いんですよね。
据置期間というのは
その期間中は金利の支払いのみで、元金の支払いは据置期間後から開始されるというものです。
私も何度かやったことがあって、特に投資初期の頃は自己資金もそこまで余裕がなかったので、
設定していました。
最長で１年だったかもしれませんが、流石に１年は長すぎるので、半年くらいまでなら設定でき
ると思います。
私は３ヶ月程度で設定していました。
というのも戸建て投資の場合は、入居がつくまでは一銭も発生しないので
入居が付く前に返済が始まってしまえば、その分預金からお金が減っていきます。
カツカツで賃貸が決まるまで時間がかかった場合は、キャッシュアウトする可能性がありますよ
ね。
なのでこのような据置期間を設定することで、資金に余裕をもたせることが出来ます。
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