不動産投資で気づかず損している事３選
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
不動産投資をしていると、気づかず損している事って結構あります。
これを知るだけで、不動産投資収支も改善する可能性があるので、今回は不動産投資で気づか
ずに損している事を３つお話したいと思います。
司法書士手数料
まずひとつ目の知らずに損している事なんですけど、それは司法書士手数料です。
これは物件の売買をするときに、司法書士さんに登記をしてもらうと思うんですけど、
その司法書士さんって誰が決めていますか？
本来なら買い主が司法書士さんを決める権利を持っていますけど、大抵が仲介に入った業者さ
んが指定している事が多いですよね。
ここで注意なんですけど、その場合高い司法書士手数料になっていないかチェックが必要です
基本的に登記費用は登録免許税と司法書士手数料に分かれます。
登録免許税は税金なのでどの司法書士にお願いしても変わりませんが、司法書士手数料は司法
書士によって大きく異なります。
そしてこのように業者さん経由で司法書士の依頼をしたときに、仲介業者にバックマージンが
入って割増な司法書士手数料となっている事があります。
なので基本的には自分で司法書士は指定した方が安心ですね。
私の場合は知り合いの司法書士が２人いて、基本的に知り合いの司法書士さんにお願いするよ
うにしていて、私の運営する会の人にもその司法書士さんを紹介しています。
また場合によっては、司法書士さんのスケジュールが合わないとかで業者経由の司法書士さん
を使わざるを得ないケースもあると思うんですけど、その時は安くしてもらえないか交渉した
方が良いですね。私の場合は８～９割の確率で価格を下げてもらえました。
サブリース
そしてもう一つの不動産投資で、知らずに損している事がサブリースですね。
サブリースというのは、例えば全空のアパートを賃貸に貸すときに、一部屋ずつ借り手を見つ
けるのって大変ですよね。
そこで不動産業者がまるっと一棟借り上げて、入居者に転貸するのがサブリースです。
貸す側としては、業者が一棟ごと借り上げてくれるのでめちゃくちゃ楽です。
入居者が退去になっても変わらず決まった賃料が入ってきますし、賃貸募集をする必要すらあ
りません。
しかしこれが注意が必要なんですよね。基本的に楽をすればお金を失うと思ったほうが良いで
す。当然このようなサブリース契約の場合は、通常の満室賃料よりも低い金額で、相場の賃料
よりも低い金額で業者が刈り上げる事になります。
しかもその借り上げる賃料は、数年後減額される可能性もあります。
そもそも客付けが難しい物件の場合、業者はサブリースをやりません。
簡単に客付け出来るような物件しかサブリースはしないので、それなら自分で賃貸募集した方
がはるかに得だと思います。
また原状回復費はオーナー負担になるのですが、この際、業者経由で修繕依頼すると、業者に
バックが入ってる分、割増の修繕費が請求される事になります。
なのでサブリースは楽出来る分、利益を業者に吸い取られてしまうので注意が必要です。
戸建ては自主管理
あと、戸建ての場合は、私は自主管理で良いと思っています。
月々の管理費も馬鹿になりません。賃料６万なら月３０００円ですが、１０件持っていれば
３万円です。年間で３６万円の支出になります。
私も当初は管理会社に委託していましたが、今はすべての戸建てを自主管理しています。
戸建ての場合はほとんど手間がかからないので、自主管理でも全然問題ないです。
でも仕事をしていたら、入居者の対応が出来ないのではと思うかもしれませんが、私も２０件
近く自主管理していますが、入居者から連絡が来るのは月に１件程度です。
しかも大体修繕の依頼だったりするので、そのままリフォーム業者に電話すればそれで終わり
ます。
あと入金管理に関してですが、家賃の入金も保証会社経由の入金にしておけば安心です。
例えば、滞納が起こっても、自動で代理弁済されますし、滞納裁判から強制退去まで保証会社
がやってくれるので、こまめに入金を確認をする必要はありません。
退去立会いも、入居者と日程調整すればサラリーマンでも出来ますし、もし立会が難しい場合
は、賃貸の仲介業者に代行してもらう事が出来ます。ただその場合１～２万くらい費用がかか
ります。戸建ての退去立会いは、３０分もあれば終わってしまいますので、自主管理なら基本
自分で立ち会った方が良いと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
