不動産投資の新規参入は正直厳しい
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
これから不動産投資を始めたい、そんな方も多いと思います。
では今の市況は不動産投資を始めるのに適しているのか？
私は決してそうは思いません。今回はその理由に関して詳しく解説したいと
思います。
今の不動産投資の市況は？
まず今の不動産投資の市況はというと、コロナの金融緩和によって物件価格
は高止まりし、スルガショック以降金融機関の融資は厳しくなっている状態
です。つまり物件価格は高く、尚且つ融資が出にくい状況ということなんですね。
特に不動産投資の実績がない人に関していうと、金融機関によっては全く取り合っ
て貰えない事もあります。ただこれには例外もあって、逆に今まで物件の購入をし
ておらず借り入れが無い状態で、年収も高く自己資金が潤沢な人っていうのは、む
しろ借り入れがし易い金融機関もあるようです。
なので金融機関もスルガショック以降融資が出なくなった、条件が厳しくなったと
言われていますが、人によっては変わらず融資は出ているという状況だと思います
それは借り入れが少なくて属性のいい人であったり、事業として不動産投資をして
いて実績があって決算書の内容も良い投資家さんなんかは、融資を受けて物件購入
ができている状況という事です。
ただ不動産投資を志している方で、そのような条件には該当しない人も多くいると
思いますから、不動産投資を始めるのに適した環境かと言うと、そうでは無いと思
います。仮に今融資が出たとしても、現状かなり円安が進行していてインフレも高
止まりしていますから金利上昇のリスクがあると思います。
金利上昇となれば物件価格は下落することが予想されるので、今は買い場というよ
りもむしろ売り時なんじゃないかとすら思っています。
ただそのような事は、コロナ以前の融資ジャブジャブのときにも「物件の価格高
騰」や「売り時」みたいなことは言われていました。
しかし実際はそうはならず、コロナになってもう一弾物件価格は上がったんですよ
ね。なので今後の物件価格が下がるのか上がるのか予想するのは正直難しいですけ
ど、仮に物件価格の下落になったとしても、次のサイクルまで持ちこたえられるよ
うな物件を慎重に選んで買った方が良いと思います。
いつの時代も良い物件はある
物件が高止まりしている。いい物件が無いと言われている状況でも、買っている人
は買っています。いつの時代でも掘り出し物件、いい物件があるのは事実だと思い
ます。ただそのような物件を、投資初心者の人が手に入れる事が出来るかという
と、それはかなり難しいと思います。
なぜならそのような物件は、水面下でベテラン投資家に情報が流れていってしまう
からなんですね。
これはなぜかというと、投資初心者の場合はまず物件の良し悪しの判断ができない
ので、即決できないというのがあります。
これがベテラン投資家の場合は秒で判断が出来るので、当然仲介業者さんもそのよ
うな決断の早い投資家さんにまず話を持っていきます。
そしてもう一つの理由が、ベテラン投資家は確実に買える可能性が高いからです。
なぜならそのような投資家は、自己資金が潤沢で決算書の内容が良いことはもちろ
ん、金融機関とのコネクションも多いのでかなりの確率で融資付ができます。
一方初心者投資家の場合は、かなり属性がいい場合は別として、基本的には融資審
査が通るかどうかわからないケースの方が多いと思うので、そのような投資家に話
を振って融資が通らず買えなければ時間を無駄にしてしまいますし、その間に別の
業者に売られてしまうかもしれません。
なので投資初心者がそのような掘り出し物件を手に入れるのは、かなり厳しいと思
います。だからといって今の状況で始めるのが間違いかというと、そんな事は決し
てありません。
あまり欲張らず、ほどほどに利益が狙えそうな物件をしっかりリサーチし、収益シ
ュミレーションして、ある程度の利益が狙えそうな物件を買うのは全然アリだと思
います。
ある程度の金利上昇ストレスをかけても持ちこたえ出来るような物件であれば、
万が一下がっても、次の売り時のサイクルまで保有して家賃収入を得続ければ良い
だけだからです。その間に不動産投資の知識や経験も得ることができます。
一方何も買わなければ何も始まりませんから、まずは最初の一歩を踏み出すのが肝
心かと思います。
ロットを抑えて低リスクで始める
ここまで話してきた通り、今は投資を始めるのにいい状況かと言うとそうではあり
ません。ただ何もしないでいると無駄に時間を浪費してしまうので、私は今の状況
でもはじめた方が良いと思っています。
ただリスクは極力抑えたほうが良いと言うのが私の意見なんですよね。
そのためにはあまり融資を使わず、ロットを抑えて始めるのが良いと思います。
最初は知識経験が乏しいため失敗のリスクが高いですし、さっきも話したように優
良物件が初心者に流れて来ることはありません。
なのでロットの小さな数百万の区分や戸建てから始めると、リスクは少なくなると
思います。
特に戸建ての場合は価格が上がっていると言っても、球数自体が多いので安い物件
を入手するチャンスはアパート・マンションの一棟物よりも多いです。
ただ戸建ての場合はリフォームでお金が結構かかりますし、物件の査定をしっかり
行えなければ、高値掴みのリスクもあるので注意が必要だと思います。
なので慣れるまでは先輩投資家の意見を聞くなどして、物件購入の判断をするよう
にした方が良いと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
