個人で不動産投資する際の節税ポイント

2020年5月31日

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サーファー薬剤師

　

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サーファー薬剤師

2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー ～～サーファー薬剤師経歴～～ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ～～サーファー薬剤師所有物件～～ 現在戸建10戸所有 １、購入価格２３０万　賃料５．８万　表面利回り３０％ ２、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ ３、購入価格２５０万　賃料６．２万　表面利回り２９％ ４、購入価格５００万　賃料８万　　　表面利回り１９％（売却） ５、購入価格３５０万　賃料５．８万　表面利回り１９％ ６、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％（売却） ７、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％ ８、購入価格３５万　　賃料　５万　　表面利回り１７１％ ９、購入価格３５０万　賃料６万　　表面利回り２０％ ​１０、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ １１、購入価格３２０万　賃料６．５万　表面利回り２４％ ​１２、購入価格２５０万　賃料６．８万　表面利回り３３％

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

私も今でこそ法人を設立していますが

不動産投資を始めて5年間くらいは個人事業主として不動産賃貸業をしていました。

そこで今回は個人で不動産投資する際のポイントに関してお話したいと思います

不動産投資で節税の勘違い

よくワンルームマンション投資のセールスの電話って職場にかかってきたりしませんか

私も薬剤師をやっていた時は店舗責任者をしていたので

しょっちゅうそのような勧誘の電話かかってきていたんですよね

そのセールスのうたい文句として

「節税になりますよ～」

みたいな話ありますよね

なぜワンルームマンション投資が節税になるのかわかりますか？

それは不動産所得と給与所得は損益通算出来るからなんですね

不動産の所得と給与所得は合算して所得税は計算されるんですね

なので不動産所得がマイナスになれば

その分税金が安くなるという話ですよね

なので高額な税金を納めているサラリーマンの方には

少し気を引く話だったりします

でも不動産投資は事業なので赤字だったら

そもそも事業として破綻している訳なので

やる意味がないですよね

最初から法人化は必要ない

よくこれから不動産投資を始める方で先に法人設立されている方がいるのですが

個人的に法人はある程度の規模になってから設立でもいいと思っています

それはなぜかというと不動産投資を始めたばかりでは

それほど賃料収入も大きくならないので法人化する意味が無いんですよね

法人化する理由としては税金を安くするためという理由が多いと思います

税金を安くするために法人化するのであれば

いきなり法人設立させても所得がそこまで大きくないので法人化するメリットは少ないです

またそれほど利益が出ていなかったとしても

法人住民税は必ずかかりますし

法人になると税務処理が大変なので税理士さんに委託する必要があると思いますが

そうなると税理士さんの費用も掛かってきてしまいます

なので法人の節税効果以上にコストの方が大きくなってしまうので

法人化する意味はあまりないと思います

個人で経費計上できるもの

法人化しないとあまり節税できないと思っている方が多いかもしれませんが

個人でも色々なものを経費計上する事が出来ます

・管理費

・火災保険料

・税金（固定資産税、不動産取得税）

・司法書士への報酬

・修繕費

・ローン金利

・図書、セミナー、コンサル費用

・減価償却費

・自動車にかかわる費用（按分率による）

勿論法人の方が経費計上できる範囲は広がるのですが

個人でも十分なくらい経費にする事が出来ますよね

確定申告は青色申告で行うべき

青色申告を行うべき一番の理由は

青色申告特別控除が使う事が出来るからです

これは事業的規模であれば６５万円

事業的規模でなくても１０万円の控除が受けることが出来ます

65万の控除ってめちゃ大きいですよね

事業的規模の目安は5棟１０室なので

戸建であれば5戸所有すれば事業的規模となります

青色申告は白色申告と比較すると記帳など面倒ですが

会計ソフトなど使うと簡単に出来ますよ

私も個人の確定申告はずっと自分でやっていました。

そしてこの青色申告特別控除を使う際の注意点ですが

特別控除は赤字の場合は使うことが出来ません

実際私は赤字にしてしまって特別控除を使う事が出来ないことがありました

その事に関してはこちらの動画で詳しく解説しているので

良かったら参考にしてください

【不動産投資】私が初心者の頃節税で大失敗した話

なので減価償却費や修繕費の一括計上などで経費を多く取っている場合

この特別控除が使えなくなるので注意しましょう

青色申告しているのに特別控除が使えないと非常に勿体ないですよ

個人の節税での注意点

あと個人で不動産賃貸業する際に税金面で注意した方が良いのは

売却時にかかる譲渡税です

個人で5年以内で売却してしまうと

売却益に３９％の譲渡税が課税されるので

利益のほとんどを税金で持っていかれます

しかも譲渡税は分離課税なので

売却益を不動産の修繕費などの経費で相殺させる事は出来ません

長期譲渡であれば２０％まで税率が下がりますので

個人で売却する際は5年以上保有して長期譲渡で売却しましょう

ですから個人で売却する場合は最低でも5年保有しなければいけないのですが

ここで注意していただきたいのが

売却する年の1月1日で5年経っていなければいけないので

実質6年近く保有することになります

この点を間違えて購入日から計算して5年で売却してしまうと

短期譲渡税が課税されるので気を付けましょうね

因みに法人であればこのような譲渡税という概念はありません

単純に法人の売り上げになるので経費で相殺させる事も出来ます