儲かる戸建て、儲からない戸建て
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
私は、今まで３７戸の戸建てを購入してきました。
勿論全て似たような物件という訳でも無く、様々なエリア、様々なスペックの戸建て
を購入してきて、これは儲かる戸建て、これは儲からない戸建てといったように、特
徴がわかるようになってきたので、今回はその話をしたいと思います。
今売れにくい戸建て
ではまず今のトレンドから、売りにくい戸建てに関してお話したいと思います。
それは築古のボロ物件ですね。特に外観もクタビレているような、いかにもボロ戸建
てという物件は、今非常に売れにくいと思います。
というのは、近年火災保険がだいぶ値上がりしていて、そのような築古物件は保険料
が高く、そもそも保険に加入できないなどの問題が起こっています。
そしてもう一つの要因が、リフォーム費用の高騰ですね。現在材料費も人件費も両方
高騰しているため、リフォーム費用が以前よりもだいぶ高くなっています。
当然ボロ戸建てはリフォームにも費用がかかりますので、それを危惧して多くの投資
家さんが、そのような物件を避けるようになってきています。
人によってはオーナーチェンジであれば内見も出来ないし、問題ないのでは？と思わ
れるかもしれませんが、そんな事はありません。オーナーチェンジの物件でも内見は
出来なくても外観の確認は出来ますし、人によっては修繕履歴の確認などもしっかり
行います。
なので逆を言えば、そのようにメンテナンスがしっかりされている物件というのは、
売りやすいです。
私も最近いくつか戸建てを売却しましたが、地方物件でも難なく売却が出来ました。
仲介さんが言うには、私の物件の場合は外壁塗装もしていますし、購入時のリフォー
ムで業者さんにしっかり直してもらっているので、その点も安心材料となり紹介しや
すかったと言っていました。
賃料が安い戸建ては売りにくい
戸建てでも、中には賃料が３万、４万といった物件があります。
正直そのような物件は、いくら利回りが高くても売れにくいです。
これはなぜかというと、賃料３万でも賃料１０万でもかかるリフォーム費用は同じと
いう事です。
賃料が安いからといって、同じ間取りの物件でリフォームコストが安くなるという事
はありません。なので賃料が低かろうが高かろうが、リフォーム費用の高騰は同様に
受ける訳で、そこでもらえる賃料に倍以上の差があれば、当然低い賃料の物件は運営
がより厳しくなります。
そして賃料が低く利回りが高いという事は、必然的に売却時の物件価格は低くなります。
仲介業者に入る仲介手数料は、物件価格に比例します。
そして仲介する場合は、現地調査や役所調査をしたり、労力がかかりますよね。
これは物件が高くても低くても労力は変わりません。
しかし仲介業者がもらえる報酬には大きな差があります。
そして物件価格が高くても低くても、同様に売買の際にトラブルが発生するリスクが
あります。むしろトラブルに関しては、価格が低い方がボロ物件の場合が多いので
仲介業者さんの手間は、むしろ価格が低い物件の方が多いという事になります。
そうすると、どの業者も単価の低い不動産の仲介をしなくなります。
実際仲介を依頼して断られる事もあると思います。なのでこの点も注意して物件を購入
された方が良いと思います。
戸建てで儲かるためには
そして最後に、私が３７戸の戸建てを購入してきた経験から、戸建ての利益を最大化さ
せる方法に関してお話したいと思います。
たまに、戸建てを買ってリフォームして客付けしたら、すぐに売却してしまう人がいます。
私は正直そのような運営の仕方は、非常に勿体ないと思います。
それをやって良いのは、安定的に安い物件の仕入れができる業者だけですね。
一般の人が真似すべきではないと思いますし、そもそも宅建業に抵触するおそれすらあり
ます。
ではどのような運営の仕方が良いのかというと、それは５年程度保有して売却するのが
私の中では一番利益を最大化させやすいと考えています。
これは、個人の短期譲渡で税金が高くなるみたいな、そんな単純な話ではありません。
ではどういう事なのかというと、例えばあなたが戸建てを購入して、リフォーム後に直
ぐに売却したとします。その時の売却価格と、５年後賃貸で回した後に売却した場合の
売却価格にどれくらい差があると思いますか？その差は正直殆ど無いと思います。
因みに私の場合、今まで売却した物件はいずれも、購入価格＋リフォーム費用よりも高
い金額で５年後に売却しています。
勿論これは安く物件を仕入れているというのもありますが、仮に私が購入後リフォーム
して直ぐに売却しても、そこまで売却価格に差はなかったと思います。
つまり５年運用してしっかり家賃収入を得た後に売却すると、インカムゲインとキャピ
タルゲインの両取りができるという訳なんですよね。
なので転売で数百万手に入ると聞くと、ついつい直ぐ売ってしまいたくなるかもしれま
せんが、じっくり寝かせたほうがより多くの収益を得られるので、特に売り急ぐ必要が
なければ、一定期間保有してからの売却が正解だと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
