入居者に人気がある戸建て賃貸の特徴
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は戸建て投資をもう１０年以上やっているんですけど、やっぱり人気がある戸建てと
人気が無い戸建ての差は歴然なんですよね。
なので今回は、人気がある戸建て賃貸の特徴に関してお話したいと思います。
ノールック買付がダメな理由
まず戸建て投資の場合、ノールック買付は絶対にやめた方が良いですね。
ノールック買付というのは、物件を見に行かないで買付を入れる事なんですね。
最近は物件の競争も激しいので、内見しないで買付入れる人もいるみたいですけど
やめた方がいいですね。
それはなぜかというと、実際現地に行かなければ住宅地の雰囲気がわからないからです。
例えばネットの情報で建物が良くても、周辺環境が悪ければ入居付けは厳しいです。
例えば周辺が空き家だらけ、隣がゴミ屋敷とかですね。そのような住宅地って行って
みるとわかりますけど、住宅地全体から負のオーラが出ているような感じなんですよね。
当然そのような物件は客付けがしにくいです。
そして以前ご相談頂いた投資家さんで、その方の物件は敷地内に駐車場があるんです
けど、近隣の住人が共用の私道に物を置いていて、敷地内の駐車場が利用できないと
嘆いていました。
そのような状況も、実際に現地に足を運んでみないとわからないですよね。
逆に周辺環境が良ければ、物件にマイナス要素があっても客付け出来るケースもあります
例えば私が所有している物件で、孤独死で特殊清掃が入っている告知物件があります。
そういったマイナス要因があるので、一般的に客付けで苦労しそうですが、その物件は
募集後２週間で客付けが出来て、しかもその後退去になったのですが、退去される前に
次の入居者も決まっていました。
勿論孤独死があったという事実はお伝えした上で、尚且つ田舎で賃料６万円という相場
賃料で客付けが出来ています。なぜそのような事が出来ているのかというと、その物件
の周辺環境が非常に良いからなんですね。
近隣には新築の戸建てが建てられていて、前面道路も広々としています。住宅地の雰囲気
がめちゃくちゃ良いので、孤独死というダークなイメージが全く感じないような物件だっ
たんですね。
なので物件の検討をする時、住宅地の雰囲気というのは必ずチェックした方が良いと
思います。
小学校は遠くても良い
「戸建てはファミリーターゲットなのに、小学校から遠くても良いんですか？」
と聞かれることがあります。当然小学校が近い方が客付けには有利なんですけど
小学校が遠かったとしても客付け出来るケースは全然あります。
それと同じような事で、スーパー・ドラッグストアも近ければ勿論メリットなんです
けど、多少遠くても客付けする事は出来ます。ただそれには条件があって、そのような
立地面で不利な場合は、駐車場が２台分必要という事なんですよね。
小学校が遠い、スーパーなどの商業施設が遠かったとしても、駐車場２台分ならその
デメリットをカバー出来ます。もちろん３台、４台と複数台止めるスペースがあれば
尚良いです。実際私の所有する物件で、駐車場が３０坪あって４～５台駐車出来るん
ですけど、その物件は田舎の物件にも関わらず賃料７万円頂いています。
ではなぜそのような物件は、立地が悪くても客付け出来るのかというと、希少性がある
からですね。ネットで調べて貰えばわかりますけど、駐車場が２台分以上の戸建て賃貸
はかなり数が少ないです。ファミリーというのは、旦那さんも奥さんも車に乗るので、
駐車場２台分のニーズが多いんですよね。
なので多少立地が悪かったとしても、駐車場がある物件の方が客付けしやすくなります。
やっぱり水回りが大事
リフォームの話を聞いていると、壁をぶち抜いてリビングを広くしてみたいな話を聞いた
りします。古い物件は各部屋狭いので、壁をぶち抜いて広い部屋にすれば、それは良いで
しょうけど、壁を抜くとかなりコストがかかりますし、それが決定打になって客付出来る
とも思えません。なので私は賃貸物件で間取り変更はほぼやらないですね。
それをやるよりも、私は水回りを綺麗にした方が絶対にいいと思います。
戸建ての場合、決定権は主婦である奥さんにある場合が多いので、水回りが汚いとリビン
グが広くても客付け出来ません。なので私の場合、キッチンが汚ければ新品に変えますし
まだ使えそうな場合でもシートを貼って綺麗にします。
あとお風呂はコストがかかるので、ユニットバスに変更はしないですけど、シートを貼っ
たり塗装して必ず綺麗にします。あと洗面化粧台もほぼ新品に交換しています。
あとトイレに関しては、使える場合はそのまま使いますけど、便座はほとんど新品のウォ
シュレットに替えています。
ちなみにトイレはウォシュレットに変えるだけでとても綺麗になるので、見た目だけの
問題なら便器はそのままで、ウォシュレットだけ交換してしまえばいいと思います。
ウォシュレットなら、Amazonとか楽天で１５０００円位で売ってますし、自分で交換
することも出来ます。
戸建て賃貸の場合は、無駄にコストを掛けてしまえば大きく利回りを下げる事になるので
費用対効果を意識したリフォームをした方がいいですね。
そして客付けに関して言うと、オーナーの客付けをするという意識がめちゃくちゃ重要で
それが客付け業者さんにも伝わりますし、物件にも必ず反映されます。なので業者に依頼
してほったらかしにするのではなく、自分が責任をもって客付けを行うという事が重要だ
と思います。
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