再建築不可は余裕です
こんにちは
サーファー薬剤師です
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都市部で安い物件を探していると、再建築不可の物件も多いですよね。
そこで再建築不可は危ないとか、やめておいた方は良いとかいう話を聞きます。
確かに再建築不可はマイナス要因である事には変わりないですが、私は余裕で購入の
検討をしています。
なので今回はそのことに関して解説したいと思います。
再建築不可のメリット・デメリット
まず再建築不可物件とはどんな物件なのかというと、建築基準法の接道要件を満たして
いないとか、市街化調整区域の物件で再建築ができないなどの理由で、建物の建て替え
ができない物件が再建築不可物件と言われます。
では再建築不可物件ではどんな問題が生じてくるかというと、１番の問題は融資に関し
てですね。なぜなら将来建て替えができないという事で、物件価値はかなり低くなって
しまいます。
金融機関もそのような物件を担保には取れないので、例えば再建築不可物件の購入代金
の融資をひこうと銀行に話を持っていったとしても、断られてしまうという事になって
しまいます。
なので再建築不可物件は購入時融資を使えない、そして売却時に買い主となる人も融資
を使えないという事になります。。
ただこれはあくまで一般的な金融機関の話であって、一部の金融機関は再建築不可物件
でも融資を出してくれます。その一つが三井住友トラストですね。トラストはノンバン
ク系の金融機関で、再建築不可物件でも融資をしてくれます。
ただ融資を出すのはある程度都市部の物件に限られるので、田舎や地方の物件の場合は
融資は出ません。なので都市部の再建築不可物件でしたら、トラストを使って再建築不
可物件を購入するという事は出来るわけですね。
そしてそもそも再建築不可物件自体が、相場よりもかなり安い金額で取引される事にな
ります。都市部でも再建築不可の戸建てなら、１０００万以下の数百万の物件もありま
す。その程度の金額の場合、現金で買う人の方が多いんですね。そうなると再建築不可
で融資が使えないというのは、実はあまり関係のない話になってしまうんですよね。
賃料で投下資金回収できればOK
先ほど話したように再建築不可物件の場合、基本融資が使えないけど、都市部であれば
再建築不可でも融資を出す金融機関もあるし、そもそも現金買いされるので再建築不可
はあまり関係ないという話をしました。
ただそれでも再建築不可物件が、通常の物件よりも売却がしにくい物件である事には変
わりがありません。なのでそのエリアの相場価格よりも十分安い金額で購入する必要が
あります。
目安としては、賃料で投下資金を回収できるくらい十分安く購入出来れば、検討出来る
と思っています。
例えば私が以前に購入した再建築不可物件の価格は３０万でした。そしてリフォームで
５０万かけて、現在５万円で賃貸していて既に３年以上住んでもらっています。
既に投下資金は賃料で回収済みで、現在は毎月賃料を生み出してくれるキャッシュマシ
ーンのような物件になっています。
このような場合、再建築不可でもほぼノーリスクですよね。
仮に売却ができなくても、投下資金の回収は既に終わってますし、利回り２０％近くで
売れば再建築不可でも買いたい人はいくらでもいると思います。
これは極端な例でしたけど、要は再建築不可でも十分安く購入できれば、賃料で投下資
金の回収も出来るので、売却で売りにくくなるという問題もそれほど気にならなくなる
と思います。
再建築不可でも全然客付け出来る
そして再建築不可物件の場合は、賃貸の客付けも苦戦するんじゃないかと思われる人も
いるんですけど、再建築不可と賃貸需要は全く無関係ですね。
建て替えが出来るできないは入居者には全く関係の無い話なので、再建築不可でも問題
なく客付けできます。
ただ再建築不可物件は、前面道路が狭いとかいう問題はありますけど、再建築不可が賃
貸需要に影響する事はほとんど無いですね。
なのでどういう事が言えるのかというと、再建築不可物件というのは相場よりも安く購
入できて、相場と同じ賃料が取れるという事になります。
なので自ずと高利回り物件に仕立てる事が出来きます。
冒頭で私が再建築不可でも余裕で購入するというのは、結局こういう事なんですよね。
再建築不可でも全然賃貸の客付けはできますし、売却に関してもほとんど心配していま
せん。安ければ買いたい人はいくらでもいます。
なので総合的に利益が取れると判断出来れば、私は再建築不可でも関係なく買っています
私が購入時に何より考えるべきだと思うのは、その物件を総合的に判断して利益が取れ
るか取れないかだと思います。
なので再建築不可はその判断材料の一つに過ぎないんですよね。
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