初心者は戸建てを現金で買ってはいけない
こんにちは
サーファー薬剤師です
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これから不動産投資を始めようとしている人も多いと思います。
もしかして「戸建ては安いから現金で買おう」と思っていませんか？
私は自己資金に余裕があるからという理由で、現金で戸建てを買い進めて後悔している
投資家をたくさん知っています。
なので今回は初心者が現金で戸建てを買ってはいけない理由に関して解説したいと思い
ます。
戸建てを現金で買ってはいけない理由
まず自己資金が１０００万、２０００万ある人に多い傾向なのですが、ある程度は戸建
てを現金で買い進めて、自己資金が少なくなったら融資を利用しようと考えている人が
結構います。
１０００万、２０００万あれば戸建てを購入するには十分な資金なので、特に融資利用
する必要はないだろうと考えてしまう人が多いんですけど、しかしそのような事をすれ
ば必ず後悔する事になります。
冒頭でも話したように、そのような買い方をして後悔している投資家さんを何人も知って
います。
「でも良い戸建ては早く現金で買付入れないと買えない」という意見もあると思います。
確かにロットの低い戸建ては現金買いが主流なので、融資利用の場合は買付が通らない事
も良くあります。
しかしそのような場合でも審査の早い金融機関はありますし、融資特約なしの買付であれ
ば融資利用でも問題ないケースはあると思います。
私も最近、某金融機関に融資の事前審査をお願いしましたが、３日後には審査結果が出ま
した。少なくとも現金で物件を購入したとしても、リフォーム費用は融資を利用するなど
キャッシュを温存する考えは必ず持った方が良いですね。
なぜ現金買いがダメなのか？
ではなぜここでキャッシュを温存する考えを持つ必要があるのか？という事なんですけど
それは現金が少なくなってからでは融資が引きにくくなるし、投資の選択肢も狭くなって
しまうからです。
まず戸建てを３戸買ってから融資を引こうと考えたときに、築古の戸建てでも３件購入し
てリフォームまで行えば、１戸あたり６００万くらいかかります。
そこで３件購入すれば１８００万なので、２０００万持っていても残り２００万となって
しまいます。そうすると現金２０００万持っているのと、現金２００万プラス築古戸建て
３棟では銀行評価には雲泥の差があります。
ここで「現金が減っても不動産という資産を持っているから大丈夫なんじゃないの？」と
思うかもしれませんが、築古の戸建ての評価は低いです。土地値の評価が出るような都市
部エリアの物件であればまだマシですが、地方の資産性の低い物件なんかを買ってしまう
と、場合によっては評価ゼロになってしまう事も多々あります。
そうなると当然現金２０００万持っている方が融資では有利になるんですね。
そもそも手持ちの現金というのは、融資をする上で非常に重視されるポイントになります。
手持ち資金が無いというのは、金融機関からしてみれば資金的な体力が無い、運転資金が
無いとみなされます。そこで手持ち資金が２００万というのは、アパート・マンションを
購入するには圧倒的に少ないですし、数百万の戸建てを購入するにしても少ないとみなさ
れるので融資が出ない可能性が高いです。
なので後々の融資利用を考えているのであれば、お金がなくなったから融資を使うという
考えでは無くて、はじめから融資を利用して金融機関が融資をしてくれる状態を保ち続け
るという考えが必要になってくるんですね。
既に戸建てを現金買いしてしまった場合
じゃあ既に戸建てをいくつか現金買いしてしまって、手持ちのキャッシュが薄くなってし
まった場合はどうしたら良いのか？というと、物件購入はしたけどまだリフォームは行って
いない段階であれば、リフォームローンを利用してなるべくキャッシュを温存するように
します。
既に物件購入してリフォームも終わっている場合
基本的にはある程度の期間保有して、しっかり賃料収入を得るべきですが、「どうしても
一棟物投資をはじめたい」みたいな感じで融資を受けたくなった場合は、物件を売却する
しかなくなってしまいます。
幸い戸建ては単価が低く売りやすいので、すぐに現金化することが出来ます。
ただそのように短期で手放してしまう場合は、個人であれば譲渡税も３９％かかってきま
すし、賃料収入を十分に得る前に売却をしてしまえば利益の最大化も出来ないと思います
いずれにせよ、キャッシュを失う事は投資を行う上で、不利な状態になってしまう事には
変わりません。
なので１０００万、２０００万程度のキャッシュであれば、「戸建ては少額だから全額キャ
ッシュで買おう」と考えるのでは無く、融資を利用できるチャンスがあれば、融資を引く
という考えで投資を進めたほうが良いですね。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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