利回りが低くても良い理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建て投資というと高利回りな印象ありますよね。
実際私も買っている物件は、アベレージで利回り２０％超えています。
戸建て投資では高利回りが主流です。
じゃあ利回りが低い戸建て投資がダメかというと、全然そんな事はありません。
今回はその理由に関してお話します。
低利回りでも売却益で１０００万
投資家は利回りを意識しますが、利回りは物件を評価する一つの基準でしか
ありません。
なので利回りに囚われ過ぎてしまうと、大きな投資のチャンスを失う可能性も
あります。
例えば私の知り合いは、都内の戸建てを利回り５％のオーナーチェンジ買いました。
今戸建て投資している人からしてみれば、利回り２０％なんかは当たり前で
SNSなんかを見ていれば、利回り６０％みたいな投稿も目にする事もあります。
普通に考えたら、利回り５％なんて低すぎで
そんな物件は投資に値しないって思っちゃいますよね。
しかしこの物件は、売却益で１６００万得たそうです。
たぶん１００万以下のボロ戸建て投資で、利回り６０％の物件よりも
数倍利益を得ていると思います。
因みに、なぜこのような大きな売却益を得ることが出来ているのかというと
都内は物件価格が高いため、賃料は物件価格と比較すると低くなる傾向があるので
都内の物件の利回りは低くなります。特に戸建ての場合は尚更ですね。
中古戸建ては、基本的に実需と呼ばれる一般の人が買いますが
このようなオーナーチェンジの物件は、自分が住むことが出来ないので
実需は買いません。
なので自ずと価格は安くなります。相場よりも低い価格設定になるんですね。
そこで入居者が退去すれば、実需が買える物件になります。
そうすると相場よりも低く買った物件が、相場価格で売りに出せるようになるので
その差額を得ることが出来るんですね。
以上のように利回りが低くても、利益を出せるケースはあります。
なので利回りに囚われてしまえば、先程のような案件があっても
投資チャンスに気づくことが出来ず、１６００万円取り逃がしてしまう訳なんですよね。
大事なのは相場以下で購入すること
先程の例からも、重要なのは利回りだけではない事がわかったと思います。
じゃあ何を基準に物件の購入判断をすれば良いのかというと
まず物件は総合的に判断する視点が必要だと思います。
土地の評価、立地、物件の築年数、そして利回りですね。
そのような点を総合的に評価した上で
相場の価格よりも安く購入する事が大事だと思います。
相場よりも安く購入する事ができていれば
先程の例のように賃料収入でインカムゲインが取れなかったとしても
キャピタルゲインのところで売却時に利益を得ることが出来ます。
なのでボロ戸建て投資のように、１００万以下で物件を入手出来れば
すごいという訳ではありません。
むしろ１００万以下のような価格の物件には何かしらの問題があります。
例えば相当な修繕費用がかかるという問題があるんですよね。
そのような物件を仕上げるためには、DIYをしてコストを抑えなければいけません。
なので利回りは超絶高くても、それを仕上げるために相当な時間、
労力を犠牲にしています。
一方先程のキャピタルで１６００万抜いたようなケースの場合は
オーナーチェンジなのでそこまでの労力はかかっていません。
勿論DIYなどもせずに大きな利益を手にすることが出来ています。
なので利回り重視で考えてしまうと、投資効率的にも良くないので
物件評価は利回りに囚われず、総合的に判断する視点が必要になります。
高利回り物件の罠
そして高利回り物件で陥りがちな罠があります。
それは何かというと修繕比率の問題ですね。
これは賃料が低い物件の場合に問題になってきます。
例えば賃料３万円の物件を２００万で購入出来たとします。
利回りで言ったら１８％なので高い利回りですよね。
でもここでエアコンが壊れたとします。
そのエアコンの買い替えで７万円かかりました。
この時に賃料７万円の物件なら賃料１ヶ月分ですが
賃料３万円の場合は賃料２ヶ月分以上です。
これはエアコンの例ですが退去後の原状回復費では
２０～３０万かかる事もあるので、その場合はより大きな差になりますね。
これが修繕比率の差です。修繕費は賃料が安い物件だとその分安くなると
いうことはありません。
賃料が高かろうが安かろうが、かかる修繕費は変わらないので
一見高利回りで利益がたくさん出るように見えても、実際は経費の比率が
高くなってしまって、実はそれほど利益は残らないという事が起こります。
なので利回りだけに囚われてしまうと、投資で損してしまう事もあります。
先程も言ったように、物件をトータルで判断する視点を持つようにしましょう。
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