利回り低い戸建て投資が儲かる理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建て投資と言えば、高利回りっていう印象がありますよね。
それこそ利回り２０％とか、DIYをやる人なら５０～６０％とか言ったりします。
じゃあ高利回りを叩き出している人が、必ずしも儲けているかと言うとそうでもありません。
むしろ、低い利回りにも関わらず儲かっている人もいます。
今回は、利回りが低いのになぜ儲かるのか？その事に関してお話したいと思います。
利回り高い＝儲かるでは無い
利回りが高いのは良いことですし、物件の評価をする一つのものさしにはなりますが
利回りが高いから儲かるわけではありません。
例えば
物件価格１００万円で、リフォームがDIYなどで５０万円、賃料が４万円だと
利回りは３２％になります。
かなり高い利回りですよね。
一方、都市部の戸建てになると、利回りが下がってきます。
それこそ都内であれば、再建築不可などは別として、中古戸建ての利回りは１０％も
いきません。
それでも儲かるケースはあります。
それはなぜかというと、売却益で利益が出るからです。
利回りというのは賃料収入の目安です。
投下資金に対して、どれくらいの賃料収入を得られるかですよね。
しかし不動産の収益というのは、賃料収入だけではありません。
インカムゲインが少なくても、キャピタルゲインがたくさん出るのであれば
それは投資に値するわけです。
つまり利回りが低くても、売却で利益が取れるものは投資対象になります。
利回りが低い物件の事例
利回りが低い例でいうと、都内の区分マンションなどもあります。
区分の場合は管理費、修繕費を毎月取られるため、実質の利回りが低くなってしまいます。
しかしこの区分マンションも、インカムが取れなくてもキャピタルが狙えます。
最近も区分マンションの価格が、バブル後最高といったニュースを見ましたが
マンション価格は上昇傾向です。
実際私の周りでも、マンションの売却で利益を出している人、自宅のマンションが値上がり
して含み益を得ている人がいます。
なので区分マンションや都内戸建て投資は、相場よりも安く購入することで、利回りやCF
は低くなりますが、売却益、キャピタルゲインで利益を見込めます。
しかもその売却益の金額も、１０００万とかザラにあります。
実際私の知り合いでも、利回り５％程度のオーナーチェンジ戸建てを売却して、１６００万
の売却益を得ている投資家さんもいます。
これが１００万の戸建てを５０万でリフォームして１０年稼働させても、
稼ぎ出すことが出来ない金額ですよね。
単価が高いから買えないとも限らない
しかし、キャピタルで大きな利益が取れるとしても、都内の戸建てになると物件価格も
１０００万を超えてきます。
なので、都内物件には手が出ないと思われるかもしれませんが、案外そうでもありません。
なぜなら都内の資産価値のある物件であれば、融資が使えるからです。
むしろ融資が厳しいのは、都内の１０００万以上の物件よりも、地方の単価の低い戸建て
の方です。
地方の単価が低い物件であれば、ノンバンクですら融資が出ません。
一方都内の物件であれば融資対象にはなります。
手持ち資金が少ない場合や、属性が悪い場合、物件が悪い場合は、勿論融資が出ないケース
もあるかもしれませんが、地方の物件の場合でも、基本的には３００万以上のキャッシュが
無ければ始められないので、それを考えればそこまで手が出せないという訳ではないと思い
ます。
しかし低利回りということは、CFが少なくなるという事でもあるので、まとまった利益を
得られるのは売却した時になります。なので利回りが低くても、投資対象になるケースはあると
思います。
個人の場合は短期で売却すると、多額の税金が課せられるので、簡単に短期売却ともいきま
せんが。
ただどちらの投資法にしても一長一短がありますから自分にあった投資法を選択する必要が
ありますね。
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