効果的な入居付け４つのポイント 不動産投資
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今回は効果的な客付け方法に関してお話しますね
賃貸繁忙期はいつ？
賃貸の繁忙期は俗に１月~３月と言われていますね
そして次に賃貸の動きがあるのが
９月~１０月の第二繁忙期
この時期は企業の移動などが多い時期みたいですね
因みに戸建賃貸の場合はやはり繁忙期は動きが多いですが
割と年中需要があるイメージ
（１２月とかも普通に決まったりします）
効果的な賃貸募集条件
賃貸募集する際に重要なのは賃料や敷金礼金などの条件面
条件が高すぎれば賃貸が決まりませんし
条件が低すぎれば利益を最大化させる事が出来ません
・賃料の調べ方
ではどのように賃料を把握したらいいのか？
まずはポータルサイトで自分の物件と同じスペックの物件が
募集エリアでいくらで募集されているか確認します
しかしそれだけでは不十分
必ず地場の不動産業者５社程度にヒアリングを行います
なぜ５社なのかというと提示する賃料というのは
業者ごとに結構偏りがあるからです
５社程度ヒアリングして平均をとると良いと思います
敷金礼金ゼロゼロの３つのリスク
現在は敷金礼金ゼロゼロ物件が増えてきましたね
敷金礼金のような初期費用が少なくなれば
入居時のハードルが下がり客付けしやすくなるメリットがあります
ただ良いことばかりではありません
敷金礼金ゼロゼロにはリスクがあります
・早期退去のリスク
敷金礼金ゼロゼロにすれば入居時のコストが下がるため
短期入居目的の入居者にとってはかなり好都合の条件
短期退去となれば再募集時の度に広告費もかかってきます
（クリーニング代などは入居者負担）
なのでこのような短期入居者を排除しなければいけません
その方法とは
短期解約違約金を必ず設定する事です
私の場合は１年未満の退去は賃料の２か月分
２年未満の場合は賃料の１か月分を頂いています
・入居者の質が落ちる
初期費用が低いという事は自己資金が少ない人でも入居が出来るという事です
あくまで傾向としてですが
・自己資金が多い入居者さんは属性が良い
・自己資金が少ない入居者さん属性が悪い
といった事があります
しっかり初期費用を取る事が不良入居者を排除するフィルターの役目にもなります
なので初期費用を下げれば入居者の質も下がる可能性はあります
・原状回復費の支払いを渋る
これは敷金を取っていないために起こります
私も何度か経験していますが
敷金を取っていない入居者さんが退去した際に
原状回復費の支払いを求めるともめる事があります
要は敷金のような元々手元にないお金から差し引かれる分には問題ないのですが
いざ自分の財布からお金を出すとなると抵抗を感じる人が多いみたいなんですね
なのでしっかり原状回復まで保証される家賃保証会社さんに加入してもらいましょう
内見の問い合わせ数を爆増させる方法
今は内見の問い合わせはほとんどネット経由です
そこで最も重要なのがネットに掲載する物件写真
物件写真で気を付けなければいけない事が一つあります
それは「ネットの物件写真を業者さん任せにしてはいけない」という事
業者さんの写真のクオリティってこんな感じですよ
ヤバくないですか？
物件の事を一番に考えているのは他でも無い大家さんです
業者さんはたくさんの案件を抱えています
一つ一つの物件を丁寧にこだわって写真など取っていません
必ず自分でこだわった写真を撮って業者さんに提供しましょう
そしてしっかり物件のステージング（飾りつけ）をして写真を撮ります
こうする事で写真の見栄えが更に良くなりますよ♪
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