失敗しない投資エリアの決め方
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは投資エリアはどのように決めていますか？
エリア選定は非常に重要で、ここを間違えると利益も出ないし買い進めることが困難に
なる事もあります。
なので今回は、失敗しないためのエリア選定方法に関して解説したいと思います。
融資は利用かそうでないか？
まず融資を使って物件を購入したいと考えている人は多いと思います。
そこで注意が必要になってくるのは、金融機関の融資対象エリアです。
融資利用で購入しようと思っている方は、この融資対象エリアで物件を購入しなければ
いけません。そもそも融資対象外のエリアの場合は、物件購入が出来ないという事です。
特に信金や信用組合は対象エリアが非常に狭いので、事前に確認しておくと良いと思い
ます。
例えば都内在住の方で、もし千葉県の物件を購入したいのであれば、千葉の田舎の方の
物件に対しては融資がつかない可能性が高いです。
なので千葉県でも、比較的都市部の物件を購入せざるを得ないと思います。
以前であれば、公庫がそのような地方の物件でも融資を出してくれていたのですが、最近
では地方の築古木造物件などには、ほとんど融資が出なくなってきているので、期待は出
来ないですね。
特に都内の公庫の支店ほど、このような傾向が顕著に出ている気がします。
あと公庫以外でも、全国対象エリアとしている金融機関もありますが、そのような金融
機関も結局担保評価次第で融資を出しているので、担保評価が伸びない地方物件の場合は
融資が出ません。
地方の築古を融資利用で購入する場合は、地方在住者が地場の金融機関で融資を引く以外
は現状厳しいと思います。
なので地方の物件購入は、地方在住者にとってはかなり有利なんですよね。
遠方物件は収益性を見て検討すべき
不動産投資初心者の人の相談をうけていると、自宅から車で片道３時間かかるような
ところにある戸建て物件を検討している人がいたりします。
その戸建ての賃料というのは５万円程度で、私はそのような相談を受けるとハッキリ
「辞めたほうが良い」と言います。
これはなぜかというと、月５万の収益を得るために片道３時間の距離を行き来するのは
効率が悪いからです。
その物件が仮にオーナーチェンジであったとしても、退去になれば頻繁に物件に通うこと
になると思うので、それを賃料５万のために行うのは非効率だと思います。
なので遠方物件は、その物件の収益性を考えて検討した方が良いと思います。
例えば逆にロットが５０００万とか１億のアパートやマンションであれば、その収益性
はかなり高くなるので、遠方物件であっても通う価値はあると思いますが、少ない賃料
の場合は通うために費やす時間や労力のウェイトが高くなってしまうので、自分の時給
を考えたら割に合わないケースの方が多いと思います。
なので私も、戸建ての場合だったら自宅から一時間圏内の物件しか検討しません。
遠方の物件で良い物件が出てきたら、コンサル生に譲っています。
ただ例外が一つあって、それは地場にコネクションがある場合ですね。
物件が遠方でも、そのエリアに業者のコネクションがあって、遠隔で管理運営が出来る
ような場合は遠方でも構わないと思います。
物件価格と家賃のギャップ
そしてエリアを決定するときに重要になってくるのが、物件価格と家賃のギャップだと
思います。これは同じスペックの物件でも、エリアによって価格が異なってきますよね。
当然都市部であれば高いですし、地方であれば安くなります。
では賃料はどうかというと、必ずしも物件価格に比例するわけではありません。
物件価格の割に賃料が低いエリアもあれば、物件価格の割に賃料が高いエリアもあります
なのでこのギャップが利益になるので、この点を意識してエリア選定をする必要がありま
す。
例えば以前私がご相談頂いた投資家さんで、その方は東北エリアで投資を検討されていた
んですけど、そのエリアは物件価格は高くて家賃は低いというエリアだったんですよね。
そのようなエリアの場合、安く仕入れて売却でキャピタルゲインを得ることが出来れば
いいですが、家賃収入で収益を得るには不向きなエリアだったので、別のエリアで投資
をするように勧めました。
またそのようなエリアでも、戸建ての場合は物件価格は高いが、アパートやマンション
であれば収益が合うようなケースもあるので、別の物件種別で投資を検討するという考
えもアリだと思います。
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